Rojda DOLGUN/ Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ağustos ayı verilerine göre, ülke genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 6.8 artarak 143 bin 319’a ulaştı. Bu artış, inşaat sektöründe uzun süredir görülen durgunluk açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilse de, uzmanlara göre artış barınma ihtiyacına değil yatırım eğilimine işaret ediyor.
İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu şu değerlendirmelerde bulundu:
“Şu anda artış gibi görünen olay geçen yılda ölçülen bir durum. Geçen yıla göre baktığınızda, geçen yıl zaten satışlar tamamen durağan bir sistemdeydi. Şimdi şimdi piyasa hareketleniyor. O yüzden önceki yıllara baktığınızda bu rakam da düşük kalacağını göreceksiniz. O yüzden yani buradaki hareketlilik, faizlerin düşmesiyle bir alakası yok. Ama tabii ev alımının fırsat zamanı bu zamanlar olduğu için yatırımcı da döviz, altın ya da diğer enstrümanlardan kazandığı parayla doğal olarak gayrimenkul tercih ediyor.
Piyasalar hareketlenince rakamlar yukarıya çıkacak
Uzun yıllardır da böyle olmuş. Ben 35 yıldır sektörde bu iş yapıyorum. Hep bu tarz krizlerde döviz altından gelen kar, hemen hemen yine faiz geliri, işte ne bileyim altın geliri, döviz gelirlerinden geri dönen rakamlar tekrar gayrimenkule dönmüştür.
Şu anda alım yönünde çok iyi fırsatlar yaratabiliyor. Yani vatandaş iyi bir emlak, sorumlu emlak danışmanıyla yani ticaret bakanlığından yetki almış emlak danışmanıyla çalıştığında böyle uygun fiyatlı yerlere alıp yatırım yapabiliyor. İlerisinde de piyasalar hareketlenmeye başladığında gayrimenkul sektöründe de bu rakamlar yukarıya doğru çıkacaktır. Konut fiyatları yüksek değil. Sekiz ay, bir sene sonra zaten insanlar bu konutları bu fiyatlara bile alamayacaklar.”
Ekonomist Prof. Dr. Hüsnü Erkan kısıtlı bir kesimin konut zengini olduğunun belirterek kitlelerin yoksullaştığının altını çizdi. Erkan “Türkiye'deki gelir dağılımındaki bozulmaya dikkat etmek gerekiyor. Türkiye'de çok hızlı bir gelir dağılımı bozulması yaşandı. Üstelik gelir çok köklü biçimde yeniden dağıtıldı. Yani iktidara yakın olan bir kesime, özellikle ticaret ve inşaata yönelik yani üretken olmayan alanda büyük teşvikler verildi. Bundan nasiplenen bir kesim var. İktidar desteğiyle birlikte, 22 yılda bu zenginleşen kesim zaten yeterince zenginleşti. Dolayısıyla zenginler artık bu parayı servete yatırıyorlar” dedi.
Ekonomist Prof. Dr. Hüsnü Erkan kısıtlı bir kesimin konut zengini olduğunun belirterek kitlelerin yoksullaştığının altını çizdi. Erkan “Türkiye'deki gelir dağılımındaki bozulmaya dikkat etmek gerekiyor. Türkiye'de çok hızlı bir gelir dağılımı bozulması yaşandı. Üstelik gelir çok köklü biçimde yeniden dağıtıldı. Yani iktidara yakın olan bir kesime, özellikle ticaret ve inşaata yönelik yani üretken olmayan alanda büyük teşvikler verildi. Bundan nasiplenen bir kesim var. İktidar desteğiyle birlikte, 22 yılda bu zenginleşen kesim zaten yeterince zenginleşti. Dolayısıyla zenginler artık bu parayı servete yatırıyorlar” dedi.
Yurttaşların ev alamadığına değinen Erkan şu ifadeleri kullandı:
“Şu anda normal bir ev alabilmek sıradan bir vatandaşın, memurun, işçinin, emeklinin harcı değil. Yani ben bir üniversite öğretim üyesi olarak düşünüyorum. Ben bugünkü koşullarda hiçbir şekilde bir ev alamam. Kim alabilir? Dolayısıyla enflasyonu ve siyasi rantı kullanan kesimler bu evleri alabilir. Bir evin maliyeti o kadar çok yükseldi ki yani sıradan memurun, işçinin yani sıradan vatandaşın artık ev alması mümkün değil. Bir kere orta tabakanın eridiğine dikkat etmek gerekir.
Gelir dağılımındaki bozulma zaten orta tabakanın erimesinden kaynaklanıyor. Bir ülkenin orta tabakası zayıfsa gelir dağılımı müthiş bozulur. Kısıtlı bir kesim çok yüksek gelir alır, kitleler yoksullaşır. Ben kendimi orta tabakadan sayıyordum artık sayamıyorum. Yoksul kesime doğru kaydığımı düşünüyorum.
Konut alışları çözüme yönelik değil
Dolayısıyla şu andaki lüks konutlar satılıyor, villalar satılıyor. Çok yüksek geliri olanlar bunu alabiliyor. Bizim bu tarafta villalar yapıldı ki deniz de görmüyor. Biraz süslendi, püslendi. Ne kadar bunları fiyatı? 80 milyondan bahsediyorlar. Bunu kim alır bu devirde? Ömrü boyu çalışan normal bir ücretli alamaz. Dolayısıyla Türkiye'de bu konut alışları, konut sorununu çözüme yönelik değil.
Artı bir de tabii TOKİ'nin yaptığı konutlar belki daha uygun olabilir. Ama burada da yandaşların başvurması sağlanıp onlara yönelik uygulama daha çok ön plana çıkıyor. Örneğin bir genç tanıdığımız vardı Size konut çıktı dediler. Sonradan yanlış yapılmış dediler. Vermediler. Yani yandaş olmadığını fark edince bu tür olaylar da olduğundan şüpheleniyorum. Dolayısıyla Türkiye'deki gelir dağılımının bozulması siyaseten yönlendiriliyor. Bu da tabii siyasette iktidara yakın kesimlerin elinde servet birikimini sağlamaya yönelik oluyor. Yani çok bilinçli bir şekilde, geliri iktidara yakın olan kesime yeniden dağıtma stratejisi uygulandı”
İnşaat alanında rant çok yüksek
İnşaat alanındaki rantın çok yüksek olduğunu ve dengelenmesi gerektiğini vurgulayan Erkan şu değerlendirmelerde bulundu:
“Emekçi kesimlere yönelik yeni bir uygulama getirilmesi gerekir. Yani devletin konut piyasasını dengelemesi gerekiyor. Artık bu kendi yoksul vatandaşların kendi gücüyle, ev alması devri bitti. İnşaat fiyatlarındaki artışlar astronomik ve inşaattaki rant çok yüksek.
İnşaat fiyatlarındaki artışlar astronomik ve inşaattaki rant çok yüksek . Yeni evlilerin yani öyle bir serveti ya da aileden gelme durumu yoksa onların da bir konut alabilmesi imkansız hale geldi. Dolayısıyla bu problem ancak devlet desteğiyle ya da devletin bilinçli yönlendirmesiyle çözülebilir. Eskiden biz hepimiz kooperatifler yoluyla konut sahibi olduk. Bunu yeniden bilinçli biçimde devlet desteğiyle devreye sokarlarsa bu kesimlerde daha uygun koşullar, krediler sağlanması ve bunun yanı sıra fiyatların da biraz kontrol edilmesi gerekiyor.”
Fiyatlarda yükseliş sürüyor
Yılın ilk sekiz ayında gerçekleşen toplam satış sayısı 978 bin 70 oldu. Böylece geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21.3’lük bir artış kaydedildi. Ancak bu rakamların arkasında barınma ihtiyacından çok yüksek gelir grubunun yöneldiği yatırım iştahı öne çıkıyor.
Merkez Bankası verileri de fiyat artışının devam ettiğini gösteriyor. Konut fiyat endeksi ağustosta aylık yüzde 2.53, yıllık bazda ise yüzde 31.42 arttı. Reel bazda ise yüzde 1.2 oranında düşüş görüldü.
Kentlere bakıldığında, yıllık fiyat artışları İstanbul’da yüzde 30.2, Ankara’da yüzde 41.1 ve İzmir’de yüzde 31.9 olarak kayıtlara geçti. Enflasyon oranlarının gerisinde kalan bu yükseliş bile, orta ve alt gelir grubunun ev sahibi olabilmesi için yeterli olmuyor.
İpotekli satışlarda dikkat çekici artış
Ağustosta ipotekli satışlar, yani banka kredisi ile gerçekleşen alımlar bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45.2 artarak 19 bin 712’ye çıktı. Bu satışlar toplam konut satışları içinde yüzde 13.8’lik paya sahip oldu. Ancak oranlara bakıldığında, kredili satışların toplam satışlar içindeki payı geçmiş yıllara göre oldukça düşük kaldı. 2014’te kredili satışların oranı yüzde 33.4 iken, 2024’te bu oran yüzde 10.7’ye kadar geriledi. Bu durum, ev sahibi olanların büyük kısmının nakit ödeme yaptığına, yani alımların daha çok yatırımcı tarafından gerçekleştirildiğine işaret ediyor.
İkinci el konut satışları önde
Ağustos ayında satılan konutların 99 bin 403’ü ikinci el, 43 bin 916’sı ise ilk el oldu. İkinci el konut satışları yıllık yüzde 7.8 artarken, ilk el satışlarda artış yüzde 4.8’de kaldı. Toplam içinde ikinci el satışların payı yüzde 69.4, ilk el satışların payı ise yüzde 30.6 olarak belirlendi.
İkinci el satışların öne çıkması, piyasada yeni konut üretiminin sınırlı kaldığını da ortaya koyuyor. Uzmanlar, artan maliyetler ve ekonomik belirsizlik nedeniyle müteahhitlerin yeni projelerde daha temkinli davrandığını belirtiyor.
Ev sahipliği oranı geriliyor
Son 20 yılda ev sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 56’ya düştü. Aynı dönemde kiracılık oranı yüzde 23’ten yüzde 28’e yükseldi. Bu tablo, konut satışlarının artmasına rağmen geniş halk kesimlerinin ev sahibi olamadığını gösteriyor.
Barınma krizinin derinleşmesi, özellikle büyük şehirlerde kiraların da kontrolsüz yükselmesine neden oluyor. Dar gelirli vatandaş, hem ev sahibi olamıyor hem de artan kiralarla mücadele etmek zorunda kalıyor.