Türkiye'nin genel ekonomik seyrini ve vatandaşın yatırım eğilimlerini yansıtan en önemli göstergelerden biri olan konut satış istatistikleri, 2025 yılının yaz aylarına dair önemli ipuçları sunuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Temmuz 2025 verileri, ülke genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %12,4'lük bir artışla 142 bin 858 konutun satıldığını ortaya koyarken, İzmir bu pastadan aldığı pay ile Türkiye'nin en büyük üç emlak piyasasından biri olma unvanını korudu. Temmuz ayında tam 7 bin 815 konutun el değiştirdiği kent, 23 bin 152 satışla zirvede yer alan İstanbul ve 12 bin 491 satışla ikinci olan Ankara'nın ardından podyumun üçüncü basamağındaki yerini sağlamlaştırdı. Bu rakamlar, İzmir'in sadece bir yaşam merkezi olarak değil, aynı zamanda hareketli ve dinamik bir gayrimenkul yatırım bölgesi olarak da cazibesini sürdürdüğünü gözler önüne seriyor.
Kredi muslukları açıldı: İzmir'de ipotekli satışlar tavan yaptı
Temmuz ayı verilerinin en çarpıcı detayı, ülke genelinde ipotekli konut satışlarında yaşanan rekor artış oldu. Bir önceki yılın aynı dönemine göre %60,3 gibi olağanüstü bir sıçrama gösteren kredili satışlar, İzmir piyasasında da derinden hissedildi. Bankaların konut kredisi faiz oranlarında sağladığı göreceli iyileşme ve sundukları yeni kampanyalar, uzun süredir ev sahibi olma hayalini erteleyen binlerce İzmirliyi harekete geçirdi. Özellikle Bornova, Buca, Çiğli gibi gelişen bölgelerde ve Narlıdere gibi oturmuş semtlerde, maaşlı çalışan orta sınıfın konut alımında en önemli finansman aracı olan kredilere erişiminin kolaylaşması, piyasaya taze kan pompaladı. Yılın ilk yedi aylık genel tablosunda Türkiye genelindeki ipotekli satışların %93,2 gibi rekor bir seviyede artması, İzmir'deki bu canlanmanın sadece anlık bir hareketlilik olmadığını, yıl geneline yayılan güçlü bir trendin parçası olduğunu gösteriyor. Bu durum, hem bireysel alıcıların hem de inşaat sektörünün geleceğe dair umutlarını artırdı.
İzmirli 'yeni' yerine 'yaşanmış' diyor: ikinci elin sarsılmaz hakimiyeti
İzmir emlak piyasasının değişmez kuralı, Temmuz ayında bir kez daha teyit edildi: Kentin asıl lokomotifi sıfır projelerden çok, ikinci el konutlar. Satılan her on konuttan yaklaşık yedisinin ikinci el olması, alıcıların tercihlerinin ne yönde şekillendiğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Türkiye genelinde %14,6 artışla 98 bin 874 adede ulaşan ikinci el konut satışları, İzmir'de de piyasanın ezici bir çoğunluğunu oluşturdu. Peki, İzmirliler neden yeni ve modern projeler yerine daha çok ikinci el konutları tercih ediyor?
Bu sorunun cevabı, kentin sosyo-ekonomik yapısında ve emlak piyasasının dinamiklerinde saklı. İlk olarak, Karşıyaka, Göztepe, Alsancak gibi kentin kalbi sayılan merkezi ve prestijli lokasyonlarda yeni arsa üretimi neredeyse imkansız. Bu bölgelerde ev sahibi olmak isteyenler için mevcut konut stoğu tek seçenek olarak kalıyor. İkinci olarak, artan arsa ve inşaat maliyetleri, yeni inşa edilen projelerin metrekare fiyatlarını rekor seviyelere taşıyor. Bu durum, alıcıları bütçelerine daha uygun, ancak konumu ve sosyal donatıları güçlü olan ikinci el alternatiflerine yönlendiriyor. Kentsel dönüşümle yenilenen binalar kaliteli bir seçenek sunsa da, bu dairelerin fiyatları da genellikle piyasa ortalamasının üzerinde seyrediyor. Bu nedenle, oturmuş bir mahallede, komşuluk ilişkilerinin var olduğu, ulaşım akslarına yakın bir "yaşanmış" ev, birçok İzmirli için sıfır bir daireden daha cazip hale geliyor.
Sıfır konut piyasası nerede duruyor?
İkinci eldeki bu hareketliliğe karşın, müteahhitler tarafından satılan ilk el konut piyasası daha temkinli adımlarla ilerliyor. Ülke genelinde %7,8'lik bir artış gösteren sıfır konut satışları, İzmir'de de benzer bir tablo çiziyor. Özellikle Urla, Çeşme, Seferihisar gibi yazlık bölgelerdeki lüks villa projeleri ve Mavişehir, Bayraklı gibi yeni gelişim akslarındaki markalı konut projeleri piyasayı hareketli tutsa da, bu projelerin hitap ettiği kitle daha sınırlı kalıyor. Geniş kitleler için sıfır konut fiyatlarının ulaştığı seviye, alım gücünü zorluyor. Bu durum, müteahhitleri daha ulaşılabilir fiyatlı projeler üretmeye veya farklı ödeme kampanyaları düzenlemeye itse de, ikinci elin pazar payını kırmakta zorlandıkları görülüyor.
Yabancı yatırımcı İzmir'i pas mı geçiyor?
Türkiye genelinde konut piyasası canlanırken, yabancılara konut satışında yaşanan %18,6'lık düşüş dikkat çekici. Bu olumsuz tablodan İzmir de payını alıyor. Yabancıların en çok konut aldığı ilk üç şehir İstanbul, Antalya ve Mersin olarak sıralanırken, İzmir'in bu listede yer almaması, kentin uluslararası yatırımcılar için birincil tercih olmadığını gösteriyor. Genellikle tatil ve yaşam amacıyla Antalya'yı, ticari ve prestij amacıyla İstanbul'u tercih eden yabancılar, İzmir'i radarlarına henüz tam olarak almış değil. Oysaki kentin sunduğu yüksek yaşam kalitesi, iklimi ve Avrupa'ya olan kültürel yakınlığı, özellikle Avrupalı emekliler ve yatırımcılar için büyük bir potansiyel barındırıyor. Sektör temsilcileri, İzmir'in bu potansiyelini harekete geçirmek için daha hedefli tanıtım ve pazarlama stratejilerine ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor. Şu anki tabloda, yabancıya satışların İzmir emlak piyasasının ana dinamiklerinden biri olduğunu söylemek güç.
Yılın ilk yedi ayı ne söylüyor?
Tek bir ayın ötesinde, 2025'in Ocak-Temmuz dönemini kapsayan genel tabloya bakıldığında, İzmir'in de içinde bulunduğu Türkiye konut piyasasının, geçen yıla göre %24,2'lik güçlü bir büyüme sergilediği görülüyor. Bu büyüme, özellikle ipotekli satışlardaki rekor artış ve ikinci el piyasasındaki istikrarlı talep tarafından destekleniyor. İzmir emlak piyasası, bu veriler ışığında, zorlu ekonomik koşullara rağmen dinamizmini ve yatırımcı için cazibesini korumayı başarıyor. Gözler şimdi, 16 Eylül'de açıklanacak olan Ağustos ayı verilerine ve yaz sezonunun geri kalanının piyasaya nasıl yansıyacağına çevrilmiş durumda.