Türkiye'de özellikle öğrenciler, yalnız yaşayan profesyoneller ve yeni evli çiftler için önemli bir barınma alternatifi olan stüdyo daireler, 8 yıllık bir aranın ardından yeniden inşaat sektörünün gündemine girdi. 2017 yılında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan bir değişiklikle, en küçük konutun "1+1" olması şartı getirilerek fiilen yasaklanan 1+0 stüdyo daire tipi konutların üretimi, Resmi Gazete'de yayımlanan son yönetmelik değişikliği ile tekrar serbest bırakıldı. Bu karar, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde rekor seviyelere ulaşan kiralık ev fiyatları ve barınma kriziyle boğuşan milyonlarca insan için bir umut ışığı olarak değerlendiriliyor. Ancak bu geri dönüş, bir serbestleşmeden çok, kontrollü ve yeni kurallara bağlanmış bir "yeniden tanımlama" niteliği taşıyor. Sektör, bu yeni kuralların ne anlama geldiğini ve konut piyasası üzerindeki potansiyel etkilerini tartışmaya başladı.
Peki 1+0 daireler neden yasaklanmıştı? 'Aile yapısı' ve 'apartman huzuru' endişesi
Stüdyo dairelerin 2017'de neden yasaklandığını anlamak, bugünkü kararın önemini kavramak açısından kritik. Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkutoğlu'na göre, o dönemdeki yasağın temelinde iki ana sosyolojik endişe yatıyordu: Türkiye'deki geleneksel aile yapısının korunması ve apartmanlardaki yaşam huzurunun sağlanması. Erkutoğlu, o dönemdeki durumu, "Türkiye’de konutlarda genellikle ailelerin yaşaması ve bu tip dairelerin apartman sakinlerini rahatsız etmesi" sözleriyle özetliyor.
O dönemde, 1+0 dairelerin genellikle kısa süreli kiralamalara, günübirlik konaklamalara ve hatta bazen yasa dışı faaliyetlere zemin hazırladığı, bu durumun da apartmanlardaki komşuluk ilişkilerini ve genel huzuru bozduğu yönünde yaygın bir kanı vardı. Bekarların ve öğrencilerin sık kiracı değiştirmesi, sürekli bir sirkülasyon yaratması ve yaşam tarzlarının ailelerin düzenine uymaması gibi gerekçeler, yasağın arkasındaki temel argümanları oluşturuyordu. Bu nedenle yönetmelik, daha stabil ve "aileye uygun" olduğu düşünülen 1+1 ve daha büyük daire tiplerini zorunlu kılarak, bu "sorunlu" görülen konut tipini piyasadan silmeyi amaçlamıştı. Ancak aradan geçen 8 yılda, artan nüfus, değişen sosyal yapı ve derinleşen ekonomik kriz, bu yasağın yarattığı arz eksikliğini ve barınma sorununu daha da körükledi.
Yeni düzenleme bir aldatmaca mı? 'Yatak nişi' detayı ve metrekare hesabı
Mimar Ahmet Erkutoğlu, yeni düzenlemenin kamuoyunda yanlış yorumlandığını ve bunun bir "her şey serbest" anlamına gelmediğini özellikle vurguluyor. Ona göre yeni yönetmelik, eski tip "kutu gibi" stüdyo dairelerin dönüşüne değil, daha modern ve kullanışlı küçük yaşam alanlarının tasarımına olanak tanıyor. Yeni düzenlemenin kilit noktası ise "yatak nişi" adı verilen yeni bir kavram.
Erkutoğlu, bu teknik detayı şöyle açıklıyor: "Bu çıkan yönetmelik, kenarda dar kenarı iki buçuk metre, alanı 9 metrekare olan bir yatak nişi yapılabilir diyor. Yani bu, yine 1+1 demektir, sadece 12 metrekare olan salonu, 21 metrekareye çıkartmak gerekiyor. Daha önceden baktığımızda 12 metrekare salona 2 metrekare bir yatak dışı yapıyorduk. Bu yine 1+1 demektir, sadece yatak odasına duvar yapmayabiliriz, yatağı ortaya koyabiliriz anlamına geliyor."
Bu açıklama, aslında yeni düzenlemenin bir "1+0 dönüşü"nden çok, bir "duvarsız 1+1" veya "açık planlı stüdyo" modeline izin verdiğini gösteriyor. Yani amaç, toplam alanı küçültmekten ziyade, iç mekan tasarımında esneklik sağlamak. Müteahhitler artık ayrı bir yatak odası yapmak yerine, daha büyük bir salonun bir köşesine, yönetmelikte belirtilen minimum ölçülere uygun bir "yatak nişi" (uyuma bölümü) yerleştirebilecekler. Bu durum, özellikle küçük metrekarelerde daha ferah ve kullanışlı alanlar yaratılmasına imkan tanıyacak ve inşaat maliyetlerini bir miktar düşürebilecek bir adım olarak görülüyor.
Kiralık krizine 'stüdyo daire' freni: Yeni formül fiyatları düşürebilir mi?
Yeni düzenlemenin en çok merak edilen sonucu ise, şüphesiz arşa çıkan kiralık ev fiyatları üzerindeki etkisi olacak. Ahmet Erkutoğlu, bu konuda umutlu konuşarak, yeni düzenleme ile üretilecek 1+0 dairelerin, kiralardaki fahiş yükselişi frenleyebileceğini belirtiyor. Bu beklentinin ardında basit bir arz-talep mantığı yatıyor. Özellikle büyükşehirlerde, yalnız yaşayanlar ve öğrenciler için en çok talep gören konut tipi olan 1+1 dairelerin arzı sınırlı ve fiyatları çok yüksek. Yeni düzenlemeyle üretilecek daha küçük ve dolayısıyla daha uygun maliyetli stüdyo daireler, bu yoğun talebi karşılamak için yeni bir alternatif sunacak.
Piyasaya daha fazla sayıda küçük ve erişilebilir konutun girmesi, birkaç olumlu etki yaratabilir. Birincisi, doğrudan 1+0 dairelerin kiralarını, mevcut 1+1'lere göre daha düşük bir seviyede konumlandırabilir. İkincisi, 1+1 dairelere olan aşırı talebi azaltarak, bu dairelerin kiraları üzerindeki yukarı yönlü baskıyı hafifletebilir. Üçüncüsü ise, yalnız yaşayanların veya öğrencilerin daha büyük ve pahalı olan 2+1 gibi daireleri birkaç kişi birleşerek tutmak zorunda kalmasını engelleyerek, bu dairelerin asıl hedef kitlesi olan aileler için daha ulaşılabilir hale gelmesini sağlayabilir. Kısacası, stüdyo dairelerin piyasaya dönüşü, bir domino etkisi yaratarak tüm konut piyasasında bir rahatlama ve fiyatlarda bir dengelenme potansiyeli taşıyor.
Hedef kitle kim? Öğrenciler, yalnız yaşayanlar ve 'küçük ev' trendi
Bu yeni konut tipinin hayata geçmesiyle birlikte, hedef kitlenin kimler olacağı da netleşiyor. Bu daireler, öncelikli olarak aşağıdaki gruplar için bir çözüm sunacak:
-
Öğrenciler: Üniversite şehirlerinde yurt kapasitelerinin yetersizliği ve kiralık ev fiyatlarının yüksekliği nedeniyle büyük bir barınma sorunu yaşayan öğrenciler, bu küçük ve daha ekonomik dairelerin en önemli talibi olacak.
-
Yalnız Yaşayan Profesyoneller: Kariyerlerinin başındaki genç profesyoneller, şehir merkezlerine yakın, ulaşımı kolay ve bütçelerini sarsmayacak konut arayışında. Stüdyo daireler, bu kitle için ideal bir başlangıç noktası olabilir.
-
Yeni Evli veya Bekar Çiftler: Henüz çocuk sahibi olmayan ve büyük bir eve ihtiyaç duymayan çiftler için de bu daireler, daha az masraflı ve yönetimi kolay bir yaşam alanı sunabilir.
-
Şehir Değiştirenler ve Proje Bazlı Çalışanlar: Başka bir şehre geçici bir süre için taşınan veya belirli bir proje için gelen çalışanlar, büyük ve masraflı daireler kiralamak yerine bu tip kompakt çözümleri tercih edebilir.
Bu karar, aynı zamanda değişen sosyolojik yapıya ve küresel trendlere de bir yanıt niteliği taşıyor. Giderek artan bireyselleşme, tek kişilik hane sayısındaki artış ve minimalist yaşam felsefesini benimseyen "küçük ev" (tiny house) akımı, insanları daha küçük ama daha işlevsel yaşam alanlarına yönlendiriyor. Stüdyo dairelerin dönüşü, Türkiye'nin inşaat sektörünün de bu küresel ve toplumsal değişime ayak uydurma çabası olarak okunabilir. Ancak bu yeni dönemin başarısı, üretilecek konutların kalitesine, yönetmeliklere uygunluğuna ve en önemlisi, gerçekten erişilebilir fiyatlarla piyasaya sunulup sunulmayacağına bağlı olacak.