Doğa ile iç içe bir yaşam sürmek isteyenlerin tercih ettiği küçük ama sevimli evler ‘tiny house’lar’; kimi zaman yaz tatili için, kimi zaman yoğun tempodan kurtulmak üzere ailenizle güzel bir hafta sonu geçirmek için adeta bir villa yaşamı sunuyor. Minimal alanları en kullanışlı hale getirerek, kısa veya uzun vadeli olarak keyifli bir hayat sürebileceğiniz yaşam alanları sunan tiny house’lar için ‘ev formunda bir karavan’ demek yanlış olmaz.
Küçük ve sevimli bir hayat vaat eden tiny house’ların ne olduğunu ve hukuki boyutunu gayrimenkul alanında uzman Avukat Mehmet Görünmez’e sorduk. Tiny house’ların yaşanan deprem felaketi ve artan konut kiraları sonrasında yaygınlaştığını dile getiren Mehmet Görünmez, “Tiny house’lar hakkında Türk hukukunda doğrudan bir düzenleme bulunmasa da, kavramsal olarak tekerlekli konut olarak kabul edildiğinden, çekme karavan statüsünde değerlendiriliyor” dedi.
Tiny house’ların taşınabilir ve sabit olarak 2’ye ayrıldığını dile getiren Mehmet Görünmez, “Tiny house dendiğinde akıllarda tekerlekli küçük bir ev canlansa da, tiny house bunlardan daha fazlası. Öncelikle tiny house’lar aslında hareket edebilen yani taşınabilir ve sabit yapı olmak üzere 2’ye ayrılıyor. Uluslararası Standartlar Konseyi tarafından yayınlanan Uluslararası Konut Standartlarında, tiny house hakkında bazı düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemeler hem taşınabilir tiny houselar için hem de sabit tiny houselar için standart kuralları ortaya koyuyor. İlgili düzenlemelerde tiny house; çatı katı hariç 37 metrekare ve daha az olan zemin alanına sahip yapı olarak tanımlanmıştır. Bununla birlikte genel tanımını yaparsak tiny house; 9.3 ile 37.2 metrekare arasında bir alana sahip olan, tekerlek içeren ev yapısı olarak ifade edilebilir” diye konuştu.
TİNY HOUSE’LARIN HUKUKİ STATÜSÜ
Hukuk sistemimizde doğrudan tiny house’lar hakkında yapılmış bir düzenleme bulunmadığını aktaran Avukat Mehmet Görünmez sözlerine şu cümleler ile devam etti: “Bununla birlikte sabit tiny house’lar sabit bir yapı statüsünde olduğundan, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine tabi olacaktır. İşbu sebeple sabit tiny houseların üretiminde, yapı kanunlarına ve imar düzenlemelerine uygun inşa gerçekleştirilmelidir. Sabit tiny house’lar imarsız tarımsal araziler üzerine konulacaksa; plansız alanlar imar yönetmeliğine uygun olmalıdır. Eğer sabit bir tiny house’a sahipseniz ve plansız bir alana koyacaksanız, söz konusu yönetmeliğin 62 ila 64. maddelerindeki hükümlere uygun hareket etmeniz gerektiğini ifade edelim.”
VERGİSİ YOK
Tekerlekli tiny house’lar hareket edebildiğinden, araç olarak kabul edildiğini anlatan Avukat Görünmez, “Bu sebeple tekerlekli tiny house’lar çekme karavan kabul edilerek, römork statüsünde karayolları trafik kanunu çerçevesinde değerlendirilmektedir. Karayolları Trafik Kanunu’nun 3. maddesinde yer alan römork tanımına baktığımızda; “motorlu araçla çekilen insan veya yük taşımak için imal edilmiş motorsuz taşıt’’ ifadesi kullanılmıştır. Mevzuatımızda tiny house’a ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, römork statüsünde kabul edilmektedir. Tiny House’lar römork statüsünde kabul edildiğinden, motorlu taşıt değildir. Bu sebeple de Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanununca vergi öngörülmemiştir. Ayrıca tiny house’lar taşınmaz niteliğine de sahip olmadığından, emlak vergisine tabi olmayacaktır” ifadelerini kullandı.
TRAFİK KANUNUNA GÖRE, RÖMORK
Tiny house’ların Karayolları Trafik Kanunu uyarınca römork statüsünde kabul edildiğinden, römorklar için gerekli olan zorunluluklara uyulması gerektiğini dile getirdi. Buna göre Karayolları Trafik Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca römorkların muayene istasyonlarında muayeneye sokulması gerektiğinden bahseden Avukat Mehmet Görünmez, tiny house’ların da muayeneye sokulması gerektiğine vurgu yaptı.
Yüklü ağırlığı 750 kilogramın üzerinde olan römorkların trafiğe tescil edilmesi gerektiğinden, tiny houselar için de tescilin zorunlu hale geldiğine değinen Avukat Görünmez, “Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 54. maddesinde; 750 kilogramın üzerindeki römorklar için ayrı bir tescil plakası takılacağı, 750 kilogramın altındaki römorklar için ise ayrı bir tescil plakası verilmeyeceği, sadece çeken aracın plakasının yapıştırılacağı ifade edilmiştir. İşbu sebeple sahibi olduğunuz tiny house’ların kilogramı oldukça önem arz etmektedir. 750 kilogram ile 3500 kilogram arasındaki römorklar için O2 onaylı tip belgesinin alınması zorunludur. Tip Onay Belgesi, ‘’Motorlu Araçlar ve Römorkları ile Bunların Aksam, Sistem ve Ayrı Teknik Ünitelerinin Tip Onayı ve Piyasa Gözetimi ve Denetimi Hakkında Yönetmeliği’’nin 3. maddesinde tanımlanmış olup söz konusu tanım uyarınca; onay kuruluşunun bir araç, sistem, aksam veya ayrı teknik ünite tipinin onaylandığını resmi olarak bildiren belgeyi ihtiva eder. Daha açık bir dille ifade edersek tip onay belgesi, römorkların kara yolunda tescil edilebilmesi için gerekli şartları taşıdığını belgeyen resmi nitelikte belgedir. Tiny House’lar İçin Ehliyet sınıfından söz edersek, Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 75. maddesi uyarınca B sınıfı sürücü belgesiyle kullanılan araçlara takılan ve azami yüklü ağırlığı 3.500 kilogramı geçmeyen römork içeren birleşik araçları kullanacak kişilerin BE sınıfı ehliyet alması gerekmektedir. Bu sebepe tiny house’ları çeken araçları kullanan kişilerin BE ehliyeti olması gerekmektedir. Şunu önemle ifade edelim ki tiny house sahibinin BE ehliyeti olmasına gerek yoktur, bu ehliyet şartı tiny house’ları çeken araçları kullanan kişilere getirilmiştir. Bununla birlikte tiny house’lar taşınırken; çeki demirinin takılı olması ve bu çeki demirinin gerekli işlemler yapılarak ruhsata işletilmesi gerekmektedir” diye konuştu.
Sabit tiny house’ların imar mevzuatına tabi olduğunu dile getiren Avukat Mehmet Görünmez, “Tiny house’lar eğer bir taşınmaz üzerine oturtulursa (sabit tiny house), imar mevzuatımızca yapı niteliğinde kabul edileceğinden ilgili idareden ruhsat alınması gerekecektir. Bu sebeple sabit tiny house’lar imar mevzuatına tabi olmaktadır” dedi.
TİNY HOUSE KONUT OLARAK NİTELENDİRİLEBİLİR Mİ?
Tiny house’ların konut olarak nitelendirilip nitelendirilmediği konusunda çok sayıda soru aldıklarını dile getiren Avukat Mehmet Görünmez, şunları söyledi: “Kira hukuku çerçevesinde bir yapının konut olabilmesi için sürekli oturmak amacıyla kiralanması gerekmektedir. Bu sebeple insanların içerisinde sürekli olarak yaşamalarına imkan sağlamayan yapılar konut olarak nitelendirilmemektedir. Bir yapının konut olabilmesi için ayrıca yatay ve dikey olarak kapalı bir bütünlüğü bulunmalıdır. Tiny house’ların kullanım alanına bakıldığında, birçok insanın burayı yaşam alanı olarak kullandığı görülmektedir. Söz konusu tiny house’lar insanların içerisinde sürekli yaşamasına imkan sağlayacak mekanizmalara sahiptir. Bu sebeple insanların içerisinde sürekli olarak yaşamasına imkan veren, onları dış etkenlerden koruyan ve günlük ihtiyaçlarını gidermesine hizmet eden tiny house’lar, taşınır niteliğine haiz olmasına rağmen konut olarak kabul edilebilecektir. Yukarıda izah ettiğimiz hususlar uyarınca tiny house’lar kira sözleşmesine konu olabilir. Bu durumda tiny house’lara konut kiralarına ilişkin hükümler uygulanmalıdır.”
MUTLAKA BİLGİ ALIN
Şehirde konut almaya parası yetmeyen vatandaşlar, arsa ve tarla satın alarak tiny house adı verilen prefabrik binalar yapıyor. Ancak bu konutların, kırsal alanlarda tarım bölgelerinde çarpık yapılaşmaya neden olacağı ve tarım alanları üzerinde olumsuz etki yaratacağı konusunda eleştiriler bulunuyor. TMMOB Şehir Plancıları Odası Başkanı Gencay Serter konuya dikkat çekerek; “Tiny house uygulamaları ikincil konut olarak veya turizm amaçlı kullanıma alternatif olarak karşımıza çıkıyor. Piyasalaşmış konut sektörü, planlı alanlardaki arsa bedellerini sürekli yükseltirken, bununla eşgüdümlü yatırım veya ikinci konut talebi olan insanların tarım alanlarında yapılaşma eğilimi artıyor. Ülkemizde tarım topraklarının hisseli satışı ya da bölünerek kiralanması sonucunda oluşan rant temelli inşa edilen hobi bahçeleri üzerinde yapılan tiny house benzeri yapılaşmalar, verimli tarım arazilerinin bütünlüklü korunmasını zedeliyor. Tarım arazisi yakınında tiny house sahibi olmak istiyorsanız imar durumunu mutlaka sorgulayın” dedi.
TINY HOUSE'LAR REVAÇTA
Gayrimenkul Hizmet Ortaklığı (GHO) Kurucusu Hasan Can Çalgır, şu anda gözde konut tiplerinden olan Tiny House (küçük ev) üreten özel bir markayla çözüm ortaklığı gerçekleştirdiklerini söyleyerek, çalışmaları hakkında şu bilgileri verdi: “Tiny House genellikle 10 metrekare ile 30 metrekare arasında, tekerlekli veya sabit olarak tasarlanan evlere verilen isimdir. Biz, sektörde 35 yılı aşan tecrübeli bir marka ile şehirden uzak doğaya yakın, keskin ve modern çizgileri ile küçük ve kaliteli yaşam alanları sunuyoruz. Son yıllarda talepler artışta.”
ÇOCUKLU AİLELER TERCİH EDİYOR
Sirius Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Barış Öncü, beyaz yakalı ve çocuklu ailelerin toprağı ekip biçebileceği, doğayla iç içe olabileceği bir arayış içinde olduğunu belirterek, yazlık almaya gücü yetmeyen ve konforlu bir barınma ihtiyacı talebi olan insanlara uygun bir çözüm getirdiklerini kaydetti. Barış Öncü, tiny house üretimine başlama hikayelerini şöyle anlattı:
“Hobi bahçelerine yatırım yapan insanların arayışı devam ediyordu. Bu işin yasal anlamdaki tek noktasının Tiny House olacağını kararını verdik. Tiny House ile ilgili 2020 yılında, Foça Zeytinliköy Konut Yapı Kooperatifi'ni kurduk. Eylül 2022'de üye kayıtlarına başladık. Bununla birlikte Tiny House satışı konusunda bölgedeki üreticilerin tamamıyla görüştük. Şehir dışı ve yurt dışında da araştırmalar yaptık. Servis ve hizmet sonrası sorunları yaşayacağımızı gördük. Bunun üzerine markamızı tescil ettirdik. Ulukent'teki üretim tesisimizde açık ve kapalı toplam 3 bin metrekare alana kurulu yeni bir tesisi hayata geçirdik. Markamızla 3 tane ana model üretimi gerçekleştiriyoruz. Düz tek katlı, loft asma katlı ve bir buçuk katlı 3 ana modeli baz alarak mutfak dolaplarından tezgaha, zeminden tavana, kullanılan malzeme çeşitlerinden araç donanımına kadar birçok şeyi müşteri beklenti ve taleplerine göre hazırlayabiliyoruz. Satış sonrası servis sistemini de kurarak, bakım ve hizmetlerin sürekliliğini sağladık”
