Geçtiğimiz iki yıl içinde kira artışları ve kira zam sınırları nedeniyle ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklar ciddi boyutlara ulaştı. Kira davalarında büyük artışlar görülürken, bu sorunlar maalesef adli vakalara kadar uzandı. Bu anlaşmazlıkları en aza indirmek için doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi kritik öneme sahip. Peki, tarafların haklarını koruyan bir kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile bu konuyu masaya yatırdık ve işte 10 maddede doğru kira sözleşmesinin kuralları.
1. Yazılı Sözleşme Şart
Kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılmak zorunda değil, sözlü de olabilir. Ancak, hukuki uyuşmazlıklarda ispat edebilmek için ve temel hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz vb.) alınabilmesi için yazılı sözleşme tercih edilmelidir.
2. Kira Dönemi ve Tarihi Belirtilmeli
Kira sözleşmelerinde kira dönemi, kira ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli mutlaka yazılmalıdır. Yeni Borçlar Kanunu'na göre, ödeme tarihi belirlenmişse o tarihte, belirlenmemişse kira borcu o ay sonuna kadar ödenmelidir. Ayrıca, sözleşmede belirtilen özel ödeme dönemleri de geçerli kabul edilir.
3. İmza Yetkisi
Eğer bir ev aile konutu olarak kiralanmışsa, sözleşmede eşlerden birinin imzası yeterlidir. Öğrenci evleri gibi paylaşımlı kira sözleşmelerinde ise, sözleşmenin tüm ikamet edenler tarafından imzalanması önemlidir. Bu, kira sözleşmesinin tüm kiracılar için bağlayıcı olmasını sağlar ve olası tahliye durumlarını önler.
4. Evin Durumu ve Demirbaşlar
Kira sözleşmesi hazırlanırken, taşınmazın mevcut durumu ve teslim alınan demirbaşlar detaylı bir şekilde belirtilmelidir. İleride doğabilecek ihtilaflarda bu durum önemli bir referans noktası olacaktır. Ayrıca, teslim alınan eşyaların durumu da depozito iadelerinde belirleyici olabilir.
5. Zam Oranı
2 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sınırının kalkmasıyla birlikte kiralarda yasal artış oranı TÜFE 12 ay ortalaması olarak belirlendi. Kira sözleşmelerinde yenileme dönemlerinde artış oranı, bu ortalamayı geçmemek kaydıyla serbestçe belirlenebilir.
6. Depozito Bedeli
Kira sözleşmesi kapsamında, taşınmazda meydana gelecek ağır hasarlar veya ödenmeyen aidatlar gibi giderlerin güvencesi için en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito alınabilir. Bu bedel, sözleşmede açıkça belirtilmelidir ve kanunen vadeli ortak bir hesaba yatırılması gerekmektedir.
7. Tahliye Taahhüdü
Son yıllarda yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle ev sahipleri kiralama aşamasında tahliye taahhüdü istemektedir. Ancak, bu taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmemiş olması ve kira sözleşmesinin içinde bir şart olarak yer almaması esastır.
8. Geç Ödemeye Ceza
Kira borcunu ödemeyen kiracıya yasal faiz oranı uygulanabilir. Ancak, kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle ek bir cezai şart sözleşmeye eklenemez. Kiracı, emlak vergisi ödemez ve bu hüküm kira sözleşmesinde yer alamaz.
9. Kefil Gerekliliği
Kira sözleşmelerinde kefil alınabilir ancak müteselsil kefalet/müteselsil borçlu sıfatıyla sözleşmeye kefilin imza koyması önemlidir. Bu, ev sahibi için doğrudan kefile gidilebilmesini sağlar.
10. Elden Ödeme Riski
Elden kira ödenmesi halinde, mal sahibinden el yazısıyla bir belge veya internet üzerinden (mesaj, e-posta, WhatsApp vb.) ödeme teyidi alınmalıdır. Aksi halde kiracı ödediği kira bedelini ispat edemez ve mal sahibi geriye dönük olarak kira bedelini talep edebilir.
Bu kapsamda, kira bedeli banka hesabına ödenmeli ve eğer elden ödeme yapılacaksa, mutlaka ödeme makbuzu veya ödemenin teyit mesajı alınmalıdır. Ekonomi yönetimi, vergi paketinde elden kira ödeyen kiracıya özel usulsüzlük cezası getirilmesini planlamaktadır.
