Türkiye'nin lokomotif sektörü olan konut piyasasında dengeleri değiştiren bir gelişme yaşandı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan Haziran 2025 Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, ev fiyatlarındaki artış hızının resmi enflasyonun gerisinde kaldığını ve konut sahiplerinin son yıllarda ilk kez reel olarak zarara uğradığını gözler önüne serdi. Yıllık bazda nominal olarak yüzde 32,8 artan konut fiyatları, aynı dönemde yüzde 35,05 olan yıllık tüketici enflasyonu (TÜFE) karşısında eriyerek, reel olarak yüzde 1,7'lik bir azalış gösterdi.
Aylık bazda yüzde 2,0'lık mütevazı bir artışın kaydedildiği piyasada, üç büyükşehir arasındaki yarışta ise sürpriz bir sonuç ortaya çıktı. Yıllık fiyat artışında yüzde 42,1 ile Ankara ipi göğüslerken, mega kent İstanbul yüzde 32,7, Ege'nin incisi İzmir ise yüzde 31,8'lik artışla başkentin gerisinde kaldı. Bu veriler, yüksek faiz ortamı ve alım gücündeki düşüşün, konut piyasasını "altın yumurtlayan tavuk" olmaktan çıkardığını ve yeni bir döneme girildiğini işaret ediyor.
Reel getiri eksiye düştü, ev sahibi kâr etmiyor
TCMB'nin açıkladığı son veriler, konut piyasasındaki en temel gerçeği ortaya koydu: Nominal artışlar artık yatırımcısını sevindirmiyor. Türkiye genelinde konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,8 artması, ilk bakışta olumlu bir tablo gibi görünse de, madalyonun diğer yüzü oldukça farklı. Aynı dönemde genel hayat pahalılığını yansıtan tüketici enflasyonu yüzde 35,05 olarak gerçekleşti. Bu durum, elindeki konutun değeri yüzde 32,8 artan bir vatandaşın, alım gücünün genel olarak yüzde 35,05 azaldığı anlamına geliyor.
Basit bir ifadeyle, konutun nominal değeri artarken, o konutla satın alınabilecek mal ve hizmet sepeti küçülmüş oldu. TCMB'nin raporunda da altı çizilen yüzde 1,7'lik reel kayıp, konut yatırımının artık enflasyona karşı bir koruma kalkanı olmaktan çıktığını ve hatta birikimleri eriten bir varlığa dönüştüğünü gösteriyor. Bu gelişme, özellikle yatırım amacıyla konut alanları ve birikimini gayrimenkulde değerlendirenleri derinden etkileyecek bir dönemin habercisi niteliğinde. Uzun yıllardır sürekli reel getiri sağlayan konut piyasasının eksiye düşmesi, yatırımcı tercihlerini de yeniden şekillendirebilir.
Başkentin ateşi sönmüyor: ankara artışta lider
Üç büyükşehrin konut fiyat endeksleri mercek altına alındığında, ortaya ilginç bir tablo çıkıyor. Yıllardır fiyat artışlarında liderliği kimseye kaptırmayan İstanbul, bu kez zirveyi Ankara'ya bıraktı. Ankara'daki konut fiyatları, Haziran 2025 itibarıyla yıllık bazda yüzde 42,1'lik rekor bir artış göstererek hem Türkiye ortalamasının hem de diğer metropollerin oldukça üzerine çıktı.
Aynı dönemde İstanbul'daki yıllık artış yüzde 32,7'de kalırken, İzmir'de ise bu oran yüzde 31,8 olarak gerçekleşti. Başkentteki bu keskin yükseliş, memur ve öğrenci kenti olması, savunma sanayii ve teknoloji yatırımlarıyla artan nitelikli göç ve kentsel dönüşüm projelerinin yarattığı yeni arz-talep dengesiyle açıklanıyor. İstanbul ve İzmir'de ise fiyatların zaten çok yüksek seviyelere ulaşmış olması, artış hızının bir miktar yavaşlamasına neden olmuş olabilir.
Aylık bazdaki artışlar ise farklı bir dinamiğe işaret ediyor. Haziran ayında bir önceki aya göre en yüksek artış yüzde 3,1 ile İzmir'de gözlendi. Onu yüzde 2,3 ile Ankara ve yüzde 2,2 ile İstanbul takip etti. Bu durum, kısa vadede İzmir piyasasının daha hareketli olduğuna işaret ediyor.
Anadolu'da makas açılıyor: doğu'da artış, deprem bölgesinde yavaşlama
TCMB'nin bölgesel verileri, Türkiye'nin farklı coğrafyaları arasında konut fiyatlarında ciddi bir makas olduğunu ortaya koyuyor. Yıllık değişimin en yüksek olduğu bölge, yüzde 45,6'lık artışla Van, Bitlis, Hakkari, Muş, Bingöl, Elazığ, Malatya ve Tunceli'yi kapsayan TRB bölgesi oldu. Onu yüzde 44,6 ile Erzurum, Erzincan ve Ağrı gibi illeri içeren TRA bölgesi takip etti. Bu bölgelerdeki yüksek artış, düşük baz etkisi ve son dönemdeki bölgesel gelişmelerle ilişkilendiriliyor.
Diğer yanda ise yıllık değişimin en düşük olduğu bölge, yüzde 20,9 ile depremin vurduğu Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye'yi içeren TR63 bölgesi oldu. Bu veri, deprem felaketinin bölgedeki emlak piyasası üzerinde yarattığı derin ve uzun süreli olumsuz etkiyi gözler önüne seriyor. Bölgedeki yeniden inşa süreci ve belirsizlikler, fiyatların ülke ortalamasının oldukça altında kalmasına neden oluyor. Batı bölgelerinde ise Antalya, Burdur ve Isparta'yı kapsayan TR61 bölgesi yüzde 25,6; Aydın, Denizli ve Muğla'yı kapsayan TR32 bölgesi ise yüzde 27,3'lük artışlarla Türkiye ortalamasının altında kalan bölgeler oldu.
Sektörün geleceği ve yatırımcı için anlamı
Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi, sektörün geleceği ve yatırımcı davranışları açısından önemli ipuçları taşıyor. Bu durum, piyasada bir "köpük" veya "balon" olduğu yönündeki tartışmaları yeniden alevlendirirken, bir fiyat düzeltmesi dönemine girilmiş olabileceği sinyalini veriyor. Yüksek konut kredisi faiz oranları, vatandaşların borçlanarak ev almasını zorlaştırıyor ve bu da doğal olarak talebi baskılayarak fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı azaltıyor.
Bu tablo, ev sahibi olmak isteyenler için bir fırsat penceresi yaratabilir mi? Reel olarak fiyatlar düşse de, nominal fiyatların hala çok yüksek olması ve kredi faizlerinin el yakması nedeniyle, dar ve orta gelirli bir ailenin ev sahibi olması hala oldukça zor. Ancak, birikimi olan veya yatırımını çeşitlendirmek isteyenler için emlak piyasasının "aşırı ısınmış" döneminin geride kalıyor olması, daha temkinli ve seçici alımlar için bir zemin hazırlayabilir.
Ekonomistler, önümüzdeki dönemde TCMB'nin para politikasının ve enflasyonun seyrinin, konut piyasasının yönünü belirleyecek en kritik faktörler olacağını belirtiyor. Enflasyonda kalıcı bir düşüş sağlanamaz ve faizler yüksek kalmaya devam ederse, konut fiyatlarındaki reel kayıpların bir süre daha devam etmesi sürpriz olmayacak.
