Konut, arsa ve iş yeri alımında dikkat edilmesi gereken kritik detaylar, birçok kişinin büyük mali kayıplara uğramasını önlemeye yönelik hazırlandı.
Emlak piyasasında yaşanan hareketliliğin artmasıyla birlikte, doğru bilgi sahibi olmayan alıcıların karşılaştığı sorunlar da artış gösteriyor. Uzmanlar, özellikle tapu işlemlerinde ve hukuki süreçlerde yapılan hataların telafisinin çok zor olduğunu vurguluyor.
Konut alımında fiyat araştırması şart
Konut alım rehberine göre, alınacak konutun fiyatının mutlaka piyasa değerleriyle karşılaştırılması gerekiyor. Bu karşılaştırma için emlak ilan sitelerinden yararlanılabileceği gibi, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşlerine de başvurulabiliyor.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlatmak, en güvenilir yöntemlerden biri olarak öne çıkıyor. Bu yaklaşım, alıcıların piyasa üzerinde ödeme yapmasının önüne geçiyor.
Gizli maliyetler bütçeyi bozuyor
Konut alımında sadece satış fiyatı değil, ek masraflar da hesaba katılması gereken unsurlar arasında yer alıyor. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2'si kadar tapu harcı ödemesi gerekiyor. Bu durumda toplam tapu harcı yüzde 4'e çıkıyor.
Tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de zorunlu giderler arasında bulunuyor. Bu masrafların önceden hesaplanmaması, birçok alıcının bütçe aşımı yaşamasına neden oluyor.
Tapu senedindeki kritik detaylar
Tapu senedinde yazan "yüz ölçümü", taşınmazın bulunduğu arsanın toplam alanını gösteriyor. Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı yapılarda arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya yeniden inşa durumlarında bu alan büyük önem taşıyor.
Konutun tapu senedinde "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olması kritik bir husus. "Depo", "dükkan" veya "ofis" nitelikleriyle tescil edilmiş taşınmazların fiili olarak konut şeklinde kullanılması, hukuki açıdan geçerli sayılmıyor.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıdaki hak sahiplerinin paylarını gösterirken, kat mülkiyeti inşaatı tamamlanmış ve iskan alınmış binalar için veriliyor. Tapu alırken bu ayrımın mutlaka yapılması gerekiyor.
Arsa payının benzer bağımsız bölümlerin payıyla uyumlu olması da önemli bir kontrol noktası. Bu uyumsuzluk, ileriki dönemlerde ciddi sorunlara yol açabiliyor.
Şerh ve beyan bilgileri hayati önemde
Tapu üzerindeki şerh bilgileri, alıcılar için en kritik kontrol noktalarından biri. "Kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "intifa hakkı şerhi", "kamulaştırma şerhi" ve "riskli yapıdır şerhi"nin bulunması halinde tapu işlemi iptal edilebiliyor.
İrtifak bilgileri bölümünde yer alan "geçit hakkı", "üst hakkı" veya "kaynak hakkı" gibi durumlar, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere tanınan yetkiler anlamına geliyor. Bu hakların varlığı, mülkiyet hakkını kısıtlayabiliyor.
İpotek şerhi büyük risk taşıyor
Taşınmaz üzerinde kurulmuş rehin veya ipotek bulunması durumunda, alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyan alınıyor. İpotek şerhi kaldırılmadan yapılan satışlarda, alıcı sonrasında bilmediğini iddia edemiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması ve belgeler arasında farklılık bulunması halinde tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması öneriliyor.
Yapının yasal durumu mutlaka kontrol edilmeli
Konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi kontrol edilmesi gereken belgeler arasında yer alıyor. İmar planında değişiklik ihtimali imar durum belgesinden incelenebiliyor.
Yapıyla ilgili yıkım kararı, ceza tutanakları ve benzer hukuki ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması da önemli. Net ve brüt alan ile eklenti alanların doğru öğrenilmesi gerekiyor.
Bina ve çevre incelemesi ihmal edilmemeli
Taşıyıcı sistemlerin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve depreme dayanıklılığı açısından hem bilgi alınması hem de gözle incelenmesi şart. Konutun projeye uygunluğu da kontrol edilmesi gereken hususlar arasında.
Aidat, ortak alanlar, ortak giderler ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın veya sitenin yönetim planının incelenmesi kritik öneme sahip. Kiracı bulunması halinde kira sözleşmesine bakılması gerekiyor.
Arsa alımında imar durumu kritik
Arsa alımında en önemli nokta, parselin güncel imar durumunun öğrenilmesi. Bölgenin gelişim ve inşaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye veya yetkili kurumun imar biriminden araştırma yapılması şart.
Cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanında olup olmadığı, yola cephe durumu ve bölgenin genel yapılaşma durumu hakkında detaylı bilgi edinilmesi öneriliyor.
Arazide farklı kriterler geçerli
Arazi alımında çevre düzeni planında öngörülen durum, parselin ve yakın bölgenin gelecekteki işlevi konusunda araştırma yapılması gerekiyor. Konut, sanayi veya tarım gibi planlamalar arazinin değerini doğrudan etkiliyor.
Zemin ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı ile madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmesi öneriliyor. Toplulaştırma ve kamulaştırma işlemleri de araştırılması gereken konular arasında.
İş yeri alımında lokasyon ve işlevsellik önemli
İş yeri alımında fiyat karşılaştırması yapılırken, benzer özelliklere sahip diğer iş yerlerinin fiyatlarıyla mukayese edilmesi gerekiyor. Emlak ilan siteleri ve emlak danışmanlarından yararlanılabileceği gibi, lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabiliyor.
İş yerinin tapu senedinde "iş yeri" veya "dükkan" olarak tescil edilmesi büyük önem taşıyor. Nitelik sorunu, ileriki dönemlerde ciddi hukuki sorunlara yol açabiliyor.
Deprem ve doğal afet riski ihmal edilmemeli
Hem konut, hem arsa hem de iş yeri alımında bölgenin deprem durumu ve doğal afet riskinin öğrenilmesi kritik önemde. Deprem derecesi ve hasar kaydının sorgulanması, güvenli yatırım için şart.
Taşıyıcı sistemlerin depreme dayanıklılığı konusunda uzman görüşü alınması ve gerekirse teknik inceleme yaptırılması öneriliyor.
