Türkiye'de milyonlarca konut ve iş yeri sahibini yakından ilgilendiren emlak vergisi sisteminde, dört yıllık aranın ardından yapılan değer güncellemeleri, adeta bir finansal şok dalgası yarattı. Vergi Usul Kanunu gereğince, 2026 yılından itibaren geçerli olacak yeni emlak vergisi matrahlarını belirlemekle görevli olan Takdir Komisyonları'nın bazı bölgelerde aldığı kararlar, arsa ve arazi metrekare birim değerlerinde yüzde 500 ila yüzde 1000'i aşan, yani 10 katın üzerinde artışlara neden oldu. Bu durum, 2026'da ödenecek vergilerin de aynı oranda katlanması anlamına gelirken, kamuoyunda "Bu fahiş artış kimin eseri?" ve "Bu yükün altından nasıl kalkılacak?" tartışmalarını başlattı. Vatandaşlar endişeyle çözüm beklerken, siyaset kurumu da devreye girdi ve sorunun çözümü için farklı senaryolar masaya yatırıldı.
Zam fırtınasının arkasında kim var?
Kamuoyunda ilk yankılar, artışların doğrudan belediyeler tarafından yapıldığı yönünde bir algı oluştursa da, mevzuatın detayları daha karmaşık bir yapıyı işaret ediyor. Emlak vergisine esas rayiç bedel artışlarını belirleyen Takdir Komisyonları, tek bir kurumun kontrolünde değil. Yasal düzenlemeye göre 7 kişilik komisyonda, sorumlu tutulan ilçe belediyesini temsilen Belediye Başkanı veya görevlendireceği bir memur ile yetkili bir başka memur olmak üzere sadece iki üye bulunuyor. Komisyonun çoğunluğunu ise merkezi idarenin temsilcileri oluşturuyor. Defterdarlık (Hazine ve Maliye Bakanlığı) iki, Tapu Müdürlüğü (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) bir üye ile komisyonda yer alıyor. Geriye kalan iki üyelik ise bölgedeki ticari hayatı temsilen Ticaret Odası tarafından seçilen bir üye ve kararın alındığı bölgenin mahalle veya köy muhtarından oluşuyor. Bu yapı, kararların yerel ve merkezi idare ile sivil toplumun ortak katılımıyla alındığını, sorumluluğun tek bir kuruma yüklenemeyeceğini gösteriyor. Ayrıca, toplanan emlak vergisinin tamamının ilçe belediyelerinin kasasına girdiği, Büyükşehir Belediyeleri veya merkezi bütçenin bu gelirden pay almadığı da önemli bir ayrıntı olarak öne çıkıyor.
Sadece emlak vergisi değil, bir vergi zinciri tetiklenecek
Vatandaşın cebini yakacak olan bu fahiş artışlar, sadece yılda iki taksitle ödenen emlak vergisiyle sınırlı kalmayacak. Belirlenen yeni rayiç bedeller, bir dizi başka vergi ve harcın da matrahını, yani hesaplama temelini oluşturuyor. Bu durum, domino etkisiyle bir vergi zincirini tetikleyecek:
-
Değerli Konut Vergisi: Belki de en büyük tehlikelerden biri burada gizli. Mevcut durumda normal bir konut statüsünde olan bir daire, rayiç bedelinin 10 kat artmasıyla bir anda "Değerli Konut Vergisi" sınırını aşabilir ve sahipleri her yıl ek bir servet vergisi ödemek zorunda kalabilir.
-
Tapu Harcı: Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde hem alıcıdan hem de satıcıdan alınan tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak bu bedel, belirlenen rayiç bedelden düşük olamaz. Rayiç bedellerin fırlaması, evini satan veya alan herkesin ödeyeceği harç miktarını da katlayacak.
-
Veraset ve İntikal Vergisi: Bir miras durumunda, mirasçılara kalan gayrimenkulün değeri, yine emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Artan değerler, miras yoluyla kalan ev veya arsa için ödenecek verginin de artması anlamına geliyor.
-
Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı): Bir gayrimenkulü aldıktan sonra 5 yıl içinde satanlar, elde ettikleri kâr üzerinden "değer artış kazancı" vergisi öder. Bu kâr hesaplanırken, alış ve satış tarihlerindeki maliyet bedelleri endekslenir. Yüksek rayiç bedeller, bu hesaplamaları da karmaşıklaştırabilir.
-
Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı: Emlak vergisi üzerinden hesaplanan bu pay da otomatik olarak artacak.
Siyaset sahnesi ısındı: AK Parti'den yasa sinyali, CHP'den yüzde 50 fren teklifi
Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren bu devasa artış potansiyeli, siyasetin de en sıcak gündem maddelerinden biri haline geldi. AK Parti yöneticileri, konunun farkında olduklarını ve fahiş artışlara izin verilmeyeceğini belirterek, Meclis'in açılmasıyla birlikte bir yasal düzenleme yapılacağı yönünde sinyaller verdi. Bu açıklamalar, çözüm için hükümetin devreye gireceği beklentisini yarattı. Diğer yandan ana muhalefet partisi CHP ise somut bir adım atarak konuyu Meclis'e taşıdı. CHP Ankara Milletvekili Adnan Beker tarafından sunulan yasa teklifi, artışa net bir sınır getirmeyi amaçlıyor. Teklife göre, komisyonlarca belirlenen yeni değerler, bir önceki yılın değerinin yüzde 50'sinden fazlasını aşamayacak. Aşan kısımlar geçersiz sayılacak. Teklifin gerekçesinde, yapılan fahiş artışların taşınmazların gerçek değerini yansıtmadığı, vatandaşın ödeme gücünü aştığı ve Anayasa'nın "mali güce göre vergilendirme" ilkesini açıkça ihlal ettiği vurgulandı.
Çözüm masasında dört anahtar: Dava, indirim, erteleme ve yeni yasa
Peki, 2026'da ödenecek bu vergi tsunamisinden geri dönüş mümkün mü? Uzmanlara göre, vergilerin ödenmeye başlamasına yaklaşık 4 aylık bir süre olması, çözüm için bir umut kapısı aralıyor. Masada birkaç farklı çözüm alternatifi bulunuyor:
-
Dava Yolu ve Kısa Süre Tehlikesi: Vatandaşların, bölgelerindeki Takdir Komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Bir mükellefin açtığı davada mahkemenin artışı iptal etmesi, aynı bölgedeki tüm mülk sahipleri için emsal teşkil ediyor. Ancak buradaki en büyük risk, dava açma süresinin kararların ilanından sonra genellikle sadece 30 gün gibi çok kısa bir süre ile sınırlı olması. İstanbul Barosu'nun yaptığı çalışmada, bu sürenin kaçırılması halinde 4 yıl boyunca bu fahiş oranlara karşı dava açılamayacağı uyarısı yapıldı.
-
Cumhurbaşkanı'nın Oran İndirim Yetkisi: Emlak Vergisi Kanunu, Cumhurbaşkanı'na vergi oranlarını yarıya kadar indirme yetkisi veriyor. Cumhurbaşkanı, matrahlar (rayiç bedeller) yüksek kalsa bile vergi oranını düşürerek ödenecek nihai tutarı makul bir seviyeye çekebilir.
-
Cumhurbaşkanı'nın Erteleme "Altın Anahtarı": Belki de en pratik ve hızlı çözüm bu seçenekte yatıyor. Yasa, Cumhurbaşkanı'na, komisyonun 4 yıl için belirlediği yeni değerlerin yürürlüğünü 4 yıl daha uzatma, yani erteleme yetkisi veriyor. Bu yetki kullanılırsa, Takdir Komisyonlarının bu yıl belirlediği tüm fahiş artışlar geçersiz olacak ve mevcut değerler üzerinden sadece yasal yeniden değerleme oranının yarısı kadar bir artışla devam edilecek.
-
Kalıcı Çözüm: Yasal Düzenleme: En köklü çözüm ise Meclis'ten geçecek bir yasa ile sağlanabilir. CHP'nin teklifine benzer şekilde artışlara üst sınır getiren bir düzenleme, bu sorunun her dört yılda bir tekrar etmesinin önüne geçebilir. Hatta daha ileri gidilerek, vergi oranlarının kalıcı olarak düşürülmesi, vatandaşların tapudaki alım-satım işlemlerinde gerçek bedeli göstermesini teşvik edebilir ve piyasadaki "tapu değeri" ile "gerçek değer" ikiliğini de ortadan kaldırabilir.
