Atadan, dededen kalma veya ortak yatırımla alınmış hisseli taşınmazlar, çoğu zaman aileleri ve ortakları bir arada tutan bir değer olsa da, paydaşlardan birinin hissesini satmaya karar vermesiyle birlikte büyük bir hukuki riski de beraberinde getiriyor. Medeni Kanun'da yer alan ve halk arasında çok bilinmeyen "şufa hakkı", yani ön alım hakkı, hisseli bir mülkte payını satan ortağın bu satışı öncelikle diğer ortaklara teklif etmesi zorunluluğunu getirmiyor. Bunun yerine, satış yapıldıktan sonra diğer ortaklara "öncelikli alıcı olma" imkânı tanıyor. Ancak bu hak, oldukça kısa ve kesin sürelere tabi.
Geri sayım noter tebligatıyla başlıyor
Hisseli bir mülkte paydaşlardan biri, kendi hissesini tapuda yabancı bir üçüncü şahsa sattığında, bu satış işlemini noter kanalıyla diğer tüm hissedarlara bildirmek zorunda. İşte o kritik 90 günlük yasal süre, bu satış bildiriminin hissedarın eline ulaştığı (tebliğ edildiği) an itibarıyla başlıyor. Bu 90 günlük süre, bir hak düşürücü süre niteliğinde. Yani, sürenin sonunda, eğer hak kullanılmamışsa, bu hak bir daha geri dönmemek üzere tamamen ortadan kalkıyor. Uzmanlar, "Süre dolduktan sonra, satıştan yeni haberim oldu demek veya tebligatı önemsememek gibi bahanelerin hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. 90 gün içinde dava açılmazsa, ön alım hakkından kanunen feragat edilmiş sayılırsınız" diyerek vatandaşları uyarıyor.
Hakkınızı nasıl kullanacaksınız?
Peki, paydaşlardan biri hissesini sattığında, bu hisseyi aynı bedelle öncelikli olarak satın almak isteyen diğer hissedar ne yapmalı? Satış bildirimini tebliğ alan hissedarın, 90 günlük süre dolmadan, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "ön alım (şufa) davası" açması gerekiyor. Dava dilekçesinde, satılan payın tapudaki satış bedelini ve alıcı adına çıkan tapu masraflarını ödemeye hazır olduğunu beyan etmesi ve bu bedeli mahkemenin göstereceği yere yatırması (depo etmesi) şart. Mahkeme, bu şartların yerine getirildiğini gördüğünde, satışı iptal ederek payın ön alım hakkını kullanan hissedar adına tesciline karar veriyor. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, 90 günlük sürenin kesin ve uzatılamaz olması.
En sık yapılan hata: 'bana bir şey olmaz' demek
Hukukçular, hissedarların en sık yaptığı hatanın, noterden gelen tebligatı önemsememek veya "nasılsa bir şey olmaz" düşüncesiyle süreci takip etmemek olduğunu belirtiyor. Kimi zaman aile içi anlaşmazlıklar, kimi zaman da hukuki bilgisizlik nedeniyle bu 90 günlük kritik süre kaçırılıyor. Süre kaçırıldığında, mülke yeni bir yabancı ortak dahil oluyor ve diğer hissedarların bu yeni ortağa karşı herhangi bir hak ileri sürme şansı kalmıyor. Bu durum, yıllardır ortak olunan bir mülkün kontrolünün kaybedilmesine, hatta ileride tüm mülkün satışa çıkarılması (izale-i şüyu davası) gibi istenmeyen sonuçlara yol açabiliyor.
Atadan kalma mirası korumak için ne yapmalı?
Hisseli tapusu olan vatandaşların, bu türden geri dönüşü olmayan kayıplar yaşamamak için son derece dikkatli olması gerekiyor. Öncelikle, tapu kayıtlarındaki adres bilgilerinin güncel olduğundan emin olunmalı. Çünkü yasal tebligatlar bu adrese yapılacak. Ortaklık yapısını ve satış süreçlerini yakından takip etmek, diğer hissedarlarla iletişim halinde olmak büyük önem taşıyor. En önemlisi, noterden gelen herhangi bir satış bildirimini asla göz ardı etmemek ve tebligatı alır almaz derhal bir hukuk uzmanından destek alarak yasal süreci başlatmak gerekiyor. Unutulmamalıdır ki, 90 günlük bu kısa süreyi unutmak, atalardan kalan mirasın bir anda elden gitmesine neden olabilir.
