Türkiye'nin konut ve finans piyasalarında yeni bir çığır açan emlak konut gayrimenkul sertifikası sistemi, yatırımcıların ve ev sahibi olmak isteyenlerin gündemindeki yerini aldı. Yüksek konut fiyatları, peşinat biriktirme zorluğu ve kredi faizleri gibi engelleri ortadan kaldırmayı amaçlayan bu model, özellikle küçük birikim sahiplerine büyük projelerden pay alma imkânı tanıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın öncülüğünde, TOKİ ve Emlak Konut gibi iki dev kurumun güvencesiyle sunulan sistem, pek çok soruyu da beraberinde getirdi. İşte yatırımcıların en çok merak ettiği sorular ve yanıtları...
Emlak konut gayrimenkul sertifikası tam olarak nedir?
Gayrimenkul sertifikası, en temel anlatımıyla, inşaat halindeki bir konut projesinin metrekare veya belirli paylar gibi eşit birimlere bölünerek Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde menkul kıymet haline getirilmesidir. Bu sayede, devasa bir proje adeta küçük yatırım parçacıklarına ayrılır. Yatırımcılar, bu payları yani sertifikaları, Borsa İstanbul (BIST) üzerinden tıpkı bir hisse senedi alır gibi satın alabilirler. Satın alınan her bir sertifika, yatırımcının o projede resmi bir pay sahibi olduğunu belgeler ve bu kayıtlar Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde yatırımcı adına dijital olarak güvenle saklanır. Sistemin temel felsefesi, gayrimenkul gibi büyük sermaye gerektiren bir yatırımı, her bütçeden insanın ulaşabileceği küçük parçalara bölerek tabana yaymaktır. Bu model, vatandaşa sadece bir yatırım aracı sunmakla kalmıyor, aynı zamanda konut sahibi olmanın da alternatif bir yolunu açıyor.
Gayrimenkul sertifikası ile nasıl para kazanılır?
Sistem, yatırımcılara esneklik sağlayarak üç temel kazanç ve değerlendirme yöntemi sunuyor. Bu sayede her yatırımcı, kendi beklentisine ve finansal hedefine uygun bir yol izleyebiliyor:
-
Borsada Alım-Satım Yaparak: Sertifikaların en likit ve esnek kazanç yöntemi budur. Halka arz tamamlandıktan sonra sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlar. Yatırımcılar, bu tarihten itibaren piyasa koşullarına ve projenin değer artışına bağlı olarak sertifikalarını diledikleri an alıp satabilirler. Tıpkı bir hisse senedi gibi, fiyatı düştüğünde alıp yükseldiğinde satarak aradaki farktan kâr elde etme potansiyeli mevcuttur. Bu yöntem, yatırımını kısa sürede nakde çevirmek isteyenler için idealdir. Satış emri verildiğinde, para en geç iki iş günü içinde yatırımcının hesabına geçer.
-
Proje Sonunda Gelir Ortaklığı (Tali Edim): Yatırımcı, proje tamamlanana kadar sertifikalarını elinde tutmayı tercih eder ancak konut sahibi olmak istemezse veya yeterli sayıda sertifikaya ulaşamazsa bu seçenek devreye girer. Proje sonunda, doğrudan tapu alımı için kullanılmayan tüm konutlar, Emlak Konut tarafından şeffaf bir açık artırma ile satılır. Bu satıştan elde edilen toplam gelirden, yatırımcının elindeki sertifika sayısına düşen pay, nakit olarak kendisine ödenir. Bu model, gayrimenkulün proje tamamlandığındaki nihai değer artışından doğrudan nakit olarak faydalanma imkânı sunar.
-
Doğrudan Konut Sahibi Olarak (Asli Edim): Sistemin en somut hedefi budur. Bir yatırımcı, proje içinden beğendiği bir dairenin toplam değeri kadar emlak konut gayrimenkul sertifikası biriktirmeyi başarırsa, proje sonunda o dairenin tapusunu hiçbir ek ödeme yapmadan doğrudan alabilir. Bu yöntem, geleneksel yollarla ev alamayan ancak düzenli birikimle bu hedefe ulaşmak isteyenler için tasarlanmıştır.
Gayrimenkul sertifikası biriktirerek ev sahibi olmak mümkün mü?
Evet, kesinlikle mümkün. Sistemin "asli edim" olarak adlandırılan temel hedefi, yatırımcıları konut sahibi yapmaktır. Yatırımcı, belirlenen bir konut için gerekli olan sertifika adedini proje süresi boyunca borsadan toplayarak biriktirebilir. Proje tamamlandığında ve tapu işlemleri başladığında, elindeki sertifikaları Emlak Konut'a ibraz ederek ilgili dairenin tapusunu üzerine alır. Sistemin en yenilikçi yönlerinden biri de paylı mülkiyete olanak tanımasıdır. Örneğin, iki kardeş veya üç arkadaş, güçlerini birleştirerek hedefledikleri bir konut için gerekli olan sertifikaları ortak bir havuzda toplayabilirler. Proje sonunda tapu, her birinin sahip olduğu sertifika oranında hisseli olarak çıkarılır. Bu özellik, tek başına konut alım gücüne sahip olamayan bireylerin bir araya gelerek mülk edinmesinin önünü açmaktadır.
Gayrimenkul sertifikasında İlk uygulama nerede ve projenin detayları neler?
Gayrimenkul sertifikası modelinin ilk denemesi, İstanbul'un stratejik ve gelişen bölgelerinden biri olan Başakşehir'de gerçekleştirilecek. TOKİ mülkiyetindeki bir arazi üzerinde Emlak Konut tarafından geliştirilecek olan "Damla Kent Evleri" projesi, bu tarihi modelin pilot uygulaması olacak. Proje, yaklaşık 1,2 milyon metrekarelik devasa bir alanda yatay mimari konseptiyle inşa edilecek ve tamamlandığında 5.325 konut ile 244 ticari üniteye ev sahipliği yapacak. Projenin sosyal donatıları arasında kapalı yüzme havuzları, spor tesisleri, geniş parklar ve peyzaj alanları bulunuyor.
Takvime göre projenin inşaatı 1 Ekim 2025'te başlayacak ve 4 Şubat 2029'da tamamlanacak. Halka arz süreci ise etaplar halinde planlanıyor. İlk etapta 1.540 konut için 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında talep toplanacak. Bu süreçte satılacak sertifikaların birim fiyatı, yatırımcıyı teşvik etmek amacıyla güncel satış fiyatları üzerinden yaklaşık %25 indirimle 7,59 TL olarak belirlendi. Yatırım için bir üst sınır bulunmazken, dileyen herkes sadece 7,59 TL ödeyerek bir adet sertifika ile bu dev projeye ortak olabilir. Talep toplama sürecinin ardından sertifikalar, 11 Ağustos 2025'ten itibaren Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlayacak.
Gayrimenkul sertifikası için Yatırımınız ne kadar güvende, devlet garantisi var mı?
Yatırımcının güvenliği, sistemin merkezine yerleştirilmiştir. Projenin arkasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı himayesinde, Türkiye'nin en güvenilir kurumlarından olan TOKİ ve Emlak Konut bulunmaktadır. Bu çok katmanlı güvence yapısı, yatırımcının risklerini en aza indirir.
-
TOKİ Güvencesi: Projenin arsa sahibi olan TOKİ, aynı zamanda projenin zamanında ve eksiksiz olarak tamamlanmasının da garantörüdür. En kritik güvence ise TOKİ'nin alım taahhüdüdür. Proje sonunda, açık artırmada satılamayan daire kalması durumunda TOKİ, bu konutları ekspertiz değerinin %80'i üzerinden satın alacağını taahhüt etmektedir. Bu, yatırımcının parasının her koşulda nakde döneceğinin en önemli teminatıdır.
-
Emlak Konut ve SPK Denetimi: Emlak Konut, projenin geliştiricisi ve sertifikaların ihraççısıdır. Tüm süreç, başından sonuna dek Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) sıkı denetimi ve düzenlemeleri çerçevesinde yürütülür. Projenin ilerlemesi, finansal durumu ve tüm önemli gelişmeler, Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden şeffaf bir şekilde kamuoyu ile paylaşılır. Bu da yatırımcının her an bilgiye ulaşmasını sağlar. Ayrıca, projenin gecikmesi gibi olası durumlara karşı yatırımcıyı koruyan tazminat mekanizmaları da izahnamede belirtilmiştir.
Gayrimenkul sertifikasını nasıl ve nereden satın alınır?
Bu tarihi yatırıma katılmak oldukça basittir. Süreç iki aşamadan oluşmaktadır:
-
Halka Arz Dönemi: İlk alım fırsatı, 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında gerçekleştirilecek olan halka arz sürecidir. Vatandaşlar bu tarihlerde, aralarında Halk Yatırım, Ziraat Yatırım ve Vakıf Yatırım gibi kurumların bulunduğu yetkili aracı kurumların şubelerine veya mobil uygulamalarına başvurarak talepte bulunabilirler.
-
Borsadan Alım-Satım: Halka arz tamamlandıktan sonra, 11 Ağustos 2025'ten itibaren sertifikalar Borsa İstanbul'da "BIST" koduyla işlem görmeye başlayacaktır. Bu tarihten sonra herhangi bir banka veya aracı kurumda bulunan yatırım hesabınız üzerinden, dilediğiniz zaman ve miktarda sertifika alıp satabilirsiniz. Süreç, normal bir hisse senedi alım-satım işleminden farksızdır. Bu model, birikimleri enflasyona karşı koruma potansiyeli sunan, somut bir projeye dayalı ve devlet güvenceli bir yatırım alternatifi olarak öne çıkıyor.
