Türkiye'de son yıllarda yatırımcının en gözde limanlarından biri olan ve durdurulamayan bir yükseliş trendi sergileyen konut piyasası, artık yavaşlama sinyalleri vermeye başladı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan temmuz ayına ilişkin Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, nominal artışların devam etmesine rağmen, reel bazda bir gerilemenin yaşandığını ve şehirler arasında önemli farklılıkların ortaya çıktığını gözler önüne serdi. Bu durum, piyasanın yeni bir denge arayışına girdiğini ve eski dinamiklerin değişmeye başladığını gösteriyor.
TCMB'nin, Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesapladığı KFE, temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 0,9 artarak 187,7 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda kaydedilen artış ise yüzde 32,8 olarak gerçekleşti. İlk bakışta oldukça yüksek görünen bu oranlar, aslında piyasanın iç dinamiklerinde önemli bir dönüşümü barındırıyor.
Enflasyon canavarı reel getiriyi yuttu
Verilerin en çarpıcı detayı, nominal artışların ardındaki reel kayıpta gizli. TCMB raporuna göre, konut fiyatları temmuz ayında yıllık bazda nominal olarak yüzde 32,8 artsa da, aynı dönemde reel olarak yüzde 0,5'lik bir azalış yaşandı. Peki, bu ne anlama geliyor? Bu durum, ülkede yaşanan yüksek enflasyonun, konut fiyatlarındaki artışı tamamen erittiğini ve hatta geride bıraktığını gösteriyor.
Başka bir deyişle, bir yıl önce 1 milyon TL olan bir konutun fiyatı bugün 1 milyon 328 bin TL'ye çıksa bile, aynı dönemde genel hayat pahalılığı (enflasyon) daha fazla arttığı için, konutun alım gücü cinsinden değeri aslında düşmüş oluyor. Bu, özellikle konutu bir yatırım aracı olarak görenler için önemli bir sinyal. Artık konut yatırımının enflasyona karşı koruyucu kalkan rolünün zayıflamaya başladığı ve "ne alırsan kar" döneminin sona erdiği yorumlarına neden oluyor. Bu reel gerileme, yüksek faiz oranları ve düşen alım gücü nedeniyle konut talebinde yaşanan daralmanın bir sonucu olarak değerlendiriliyor.
Zirvenin yeni sahibi: Başkent Ankara
Üç büyük ilin konut fiyat endeksi değişimleri incelendiğinde, zirvenin el değiştirdiği görülüyor. Uzun süredir fiyat artışlarında başı çeken İstanbul, liderliği Ankara'ya kaptırmış durumda. Ankara'da konut fiyatları, yıllık bazda yüzde 42,9'luk rekor bir artış göstererek, üç büyük şehir arasında açık ara şampiyon oldu. Başkentteki bu keskin yükseliş, birkaç temel faktöre bağlanabilir.
Öncelikle, İstanbul'daki astronomik fiyatların bir doygunluk noktasına ulaşması, yatırımcıların ve konut alıcılarının daha makul fiyatlı alternatifler sunan Ankara'ya yönelmesine neden olmuş olabilir. Ayrıca, başkentte devam eden yeni konut projeleri, kentsel dönüşüm çalışmaları ve kamu personeli talebinin canlı kalması, Ankara'daki fiyat dinamiklerini diğer şehirlerden ayrıştırıyor. Aylık bazda yüzde 1,2'lik artış da, bu canlılığın devam ettiğini gösteriyor.
İstanbul'da yorgunluk, İzmir'de sürpriz düşüş
Yıllardır konut piyasasının lokomotifi olan İstanbul'da ise bir "yorgunluk" gözlemleniyor. İstanbul'da yıllık artış oranı yüzde 33,5 ile hala yüksek bir seviyede olsa da, hem Ankara'nın gerisinde kalması hem de aylık bazdaki artışın sadece yüzde 0,6 gibi sınırlı bir seviyede olması, mega kentte fiyat artış hızının ciddi şekilde yavaşladığını ortaya koyuyor. Ulaşım ve altyapı projelerine rağmen, fiyatların ulaşılmaz seviyelere gelmesi ve kredi maliyetlerinin yüksekliği, talebi baskılayan en önemli unsurlar olarak öne çıkıyor.
Verilerdeki en büyük sürpriz ise İzmir'den geldi. Ege'nin incisi, temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 1'lik bir azalış yaşayarak, negatif bir performans sergiledi. Bu düşüş, İzmir'deki konut piyasasının bir soğuma dönemine girdiğine dair güçlü bir işaret olarak yorumlanıyor. Yıllık bazda yüzde 31'lik artışla hala pozitif bir görünüm sergilese de, aylık bazdaki bu gerileme, özellikle son dönemde konut alanlar için endişe verici bir gelişme. İzmir'deki bu düşüşün ardında, yaz sezonunun getirdiği durgunluk, arz fazlası veya fiyatların bölgesel bir dirence takılması gibi nedenler olabileceği düşünülüyor.
Piyasayı neler bekliyor? Faiz ve talep denklemi
TCMB'nin verileri, konut piyasasının geleceği hakkında önemli ipuçları sunuyor. Yüksek faiz oranları, özellikle konut kredisi faizlerinin rekor seviyelerde olması, vatandaşların konut alımını neredeyse imkansız hale getiriyor. Bu durum, doğrudan talebi düşürerek, fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı azaltıyor. Önümüzdeki dönemde faiz politikalarının seyri, konut piyasasının kaderini belirleyecek en önemli faktör olacak.
Bununla birlikte, artan inşaat maliyetleri, yeni konut arzını kısıtlayarak fiyatların belli bir seviyenin altına düşmesini engelliyor. Arz ve talep arasındaki bu karmaşık denklem, piyasanın bir süre daha dalgalı bir seyir izleyebileceğini gösteriyor. Reel getiri döneminin sona ermesiyle birlikte, artık konut alıcılarının ve yatırımcılarının çok daha dikkatli ve seçici davranması gereken yeni bir döneme girildiği açıkça görülüyor. Konut, hala önemli bir barınma ihtiyacı olmaya devam etse de, kısa vadeli bir yatırım aracı olarak eski cazibesini yitirmiş görünüyor.
