Konut satışında 'sanal devrim' başladı: Doğrulamayan yanacak, ceza 684 bin lira
Spot Text: Türkiye gayrimenkul piyasasında yıllardır süregelen kayıt dışılık, fiyat manipülasyonları ve 'köpük' fiyat dönemini bitirecek tarihi düzenleme resmen devreye girdi. Ticaret Bakanlığı’nın 15 Şubat itibarıyla zorunlu kıldığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile artık e-Devlet onayı olmayan hiçbir konut vitrine çıkamayacak. 'Sahibinden' adı altında piyasayı manipüle edenlere ve yetki belgesiz korsan emlakçılara 684 bin TL’ye varan ağır para cezaları kesilecek.
Köprüden önce son çıkış geçildi, ilan sitelerinde yaprak dökümü
Türkiye ekonomisinin lokomotifi sayılan inşaat ve gayrimenkul sektöründe kartlar yeniden dağıtılıyor. Uzun süredir Ankara kulislerinde konuşulan, sektör temsilcilerinin dört gözle beklediği ve Ticaret Bakanlığı’nın üzerinde titizlikle çalıştığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), pilot uygulamaların ardından tüm Türkiye’de satılık konutlar için zorunlu hale getirildi. 15 Şubat tarihi, emlak piyasasında milat olarak kayıtlara geçerken, sistemin ilk günlerinde ilan sitelerinde ciddi bir temizlik operasyonu göze çarptı.
Sistemin temel amacı, piyasada "hayalet ilan" olarak bilinen, gerçekte var olmayan ancak müşteri çekmek ("oltalamak") amacıyla girilen sahte ilanları tarihe gömmek. Özellikle son yıllarda konut fiyatlarındaki fahiş artışların sebeplerinden biri olarak gösterilen manipülatif ilan girişleri, yeni dijital doğrulama mekanizmasıyla imkansız hale getiriliyor. Artık kimse kafasına göre, komşusunun evini veya internetten bulduğu rastgele bir fotoğrafı satılık konut ilanı olarak sitelere yükleyemeyecek. Bu durum, internet sitelerindeki şişirilmiş ilan sayısının düşmesine ve gerçek satıcıların görünürlüğünün artmasına neden olacak.
Tapusunu gizleyen ilana çıkamayacak: İşte adım adım yeni yol haritası
Vatandaşın kafasındaki "Evimi nasıl satacağım?" sorusu da yeni sistemle net bir prosedüre bağlandı. Bürokrasinin dijitalleşmesi hamlesinin en son halkası olan bu uygulamada süreç tamamen e-Devlet kapısı üzerinden işliyor. Mülkünü satmaya karar veren bir vatandaş, artık anahtarını emlakçıya teslim edip "Müşteri bulursan haber ver" diyemeyecek. Satış iradesinin resmi olarak beyan edilmesi gerekiyor.
Süreç şöyle işliyor: Mülk sahibi, e-Devlet sistemine girerek "EİDS Yetki İşlemleri" menüsünü açıyor. Burada üzerine kayıtlı taşınmazlar listeleniyor. Satmak istediği evi seçen vatandaş, çalışacağı emlak ofisinin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi numarasını ilgili alana giriyor. Bu işlemle birlikte emlak ofisine "ilan girme yetkisi" tanımlanmış oluyor. Emlak danışmanı ise kendisine gelen bu dijital onayı referans alarak ilanı portallara yükleyebiliyor. Yani tapu sahibi ile ilanı giren kişi arasındaki bağ, devletin dijital kayıtlarında saniye saniye izlenebilir hale geliyor.
Korsan emlakçının ipi çekildi: 'Çantacı' devri resmen kapandı
Sektörün kanayan yarası olan, vergi vermeyen, ofisi olmayan ve halk arasında "çantacı" veya "ayakçı" olarak tabir edilen kayıt dışı emlakçılar için deniz bitti. Yeni düzenleme, yetki belgesi olmayan kişilerin sistem üzerinden yetki almasını teknik olarak engelliyor. Mülk sahibi yetki vermek istese bile, karşı tarafın Ticaret Bakanlığı tarafından onaylanmış geçerli bir yetki belgesi yoksa sistem hata veriyor.
Bu durum, mesleğini hakkıyla yapan, vergisini ödeyen ve yasal sorumluluklarını yerine getiren kurumsal emlak ofislerinin elini güçlendirirken, merdiven altı işletmeleri piyasadan silecek. Emlak odaları ve dernekleri, bu hamlenin mesleki itibarın korunması adına atılmış en büyük adım olduğunu savunuyor. Artık vatandaş, evini teslim ettiği kişinin devlet nezdinde tanınan resmi bir "emlak danışmanı" olduğundan emin olacak.
Eş, dost, akraba ilanı tarihe karışıyor: Sadece birinci derece hısımlar
Sistemin en çok merak edilen yanlarından biri de bireysel satışlardı. "Kendi evimi satmak için de emlakçıya gitmek zorunda mıyım?" endişesi taşıyan vatandaşlar için kapı açık bırakıldı ancak denetim sıkılaştırıldı. Bireysel kullanıcılar, kendi mülklerini e-Devlet yetkilendirmesi yapmadan ilan sitelerine yükleyebilecek. Ancak burada "doğrulama" şartı devreye giriyor.
İlan platformları, ilanı giren kişinin kimlik numarası ile tapu kayıtlarını arka planda Takbis (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden eşleştirecek. Eğer ilan sahibi, mülkün maliki değilse ilan yayına alınmayacak. İstisnai durum ise aile birliği ile sınırlandırıldı. Bir kişi; eşi, annesi, babası veya çocukları (birinci ve ikinci derece kan hısımları) adına kayıtlı bir mülkün ilanını girebilecek. Ancak "Kuzenimin evi", "Dayımın yazlığı" veya "Arkadaşımın dairesi" gibi üçüncü şahıslar adına açılan ilanlar sistemden veto yiyecek. Bu sayede, mülk sahibinin haberi olmadan fiyat yükseltme girişimlerinin de önüne geçilecek.
Maliyeden kaçış yok: Rayiç bedel oyununa dijital kıskaç
EİDS uygulamasının görünmeyen ama en etkili yüzü ise vergi denetiminde ortaya çıkacak. Türkiye’de yaygın olan "satış bedelini düşük gösterip tapu harcından kaçma" alışkanlığı, bu sistemle birlikte Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın radarına takılacak. İlan sitelerine girilen satış fiyatı ile tapuda beyan edilen değer arasındaki uçurum, yapay zeka destekli algoritmalarla tespit edilebilecek.
Sistem, her taşınmaza özel bir kimlik numarası atıyor ve bu numara üzerinden ilanın tarihçesini tutuyor. Örneğin; ilanda 15 milyon TL istenen bir dairenin tapuda 3 milyon TL üzerinden işlem görmesi durumunda, aradaki fark "izaha muhtaç" duruma düşecek. Uzmanlar, bu sistemin orta vadede gayrimenkul değerleme sistemine geçişin altyapısını oluşturduğunu belirtiyor. Böylece devlet, milyarlarca liralık vergi kaybını önlemeyi ve piyasayı şeffaflaştırmayı hedefliyor.
Üç aylık sıkı markaj: Yetki iptal edilse de izi kalacak
Bakanlık, yetkilendirme sürecinde yaşanabilecek keyfi durumları engellemek için de "süre sınırı" getirdi. Mülk sahibinin emlakçıya verdiği yetki, en az 3 ay geçerli olacak. Bu süre, tarafların anlaşmasına göre uzatılabilecek. Vatandaş verdiği yetkiyi e-Devlet üzerinden iptal etme hakkına sahip; ancak bu iptal işlemi, halihazırda yayında olan ilanın anında kaldırılması anlamına gelmiyor.
Yetki iptali, ilanda değişiklik yapılmasını veya süresi dolduğunda yenilenmesini engelliyor. Bu kural, emlak danışmanlarının emek hırsızlığına uğramasını engellemek için konuldu. Emlakçı, portföyü için harcadığı pazarlama bütçesini ve emeğini koruma altına almış oluyor. Aynı zamanda aynı mülk için birden fazla emlakçıya yetki verilmesi durumunda yaşanacak karmaşanın (mükerrer ilan) önüne geçilmesi, sistemin en büyük handikaplarından biri olarak tartışılmaya devam ediyor.
Cezası dudak uçuklatıyor: İhlal edene 684 bin liralık soğuk duş
Kuralları ihlal etmenin bedeli ise oldukça ağır. Ticaret Bakanlığı, düzenlemeye uymayan, yanıltıcı bilgi veren, sahte yetki belgesi kullanmaya çalışan veya mülk sahibini kandırarak işlem yapanlara göz açtırmayacak. İdari para cezaları, ihlalin türüne ve tekrarına göre 158 bin 460 TL'den başlayıp 684 bin 214 TL'ye kadar yükselebiliyor.
Özellikle hisseli tapularda tek bir hissedarın onayı ile ilana çıkılabilmesi esnekliği tanınırken, miras yoluyla kalan ancak intikali yapılmamış mülklerde "önce tapu, sonra ilan" kuralı katı bir şekilde uygulanacak. Vatandaşı yanıltmaya yönelik her türlü girişim, ağır yaptırımlarla karşılaşacak. Sektör temsilcileri, bu cezaların caydırıcılığı sayesinde piyasanın kısa sürede disipline olacağını öngörüyor.
