Türkiye konut piyasası, Haziran 2025'te son yılların en hareketli dönemlerinden birini yaşadı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Konut Satış İstatistikleri, sektörün yeniden canlandığına dair güçlü sinyaller verdi. Türkiye genelinde Haziran ayında toplam 107 bin 723 konut satılırken, bu rakam bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,8'lik devasa bir artışa işaret etti. Piyasayı ateşleyen asıl unsur ise kredi musluklarının açıldığını gösteren ipotekli konut satışlarında yaşanan yüzde 112,6'lık rekor artış oldu.
Yılın ilk yarısını kapsayan Ocak-Haziran döneminde de pozitif seyir devam etti ve toplam satışlar, 2024'ün ilk yarısına göre yüzde 26,9 artarak 691 bin 893'e ulaştı. Piyasaların lokomotifi olan üç büyük il sıralamasında bir değişiklik yaşanmazken; İstanbul 17 bin 656 konut satışı ile zirvedeki yerini korudu, onu 9 bin 428 ile Ankara ve 5 bin 987 ile İzmir takip etti. Bu canlı tablonun gölgede kalan tek noktası ise yabancı yatırımcının konut alımında frene basması oldu.
Kredi muslukları açıldı: İpotekli satışlarda tarihi patlama
Haziran ayı verilerinin en dikkat çekici ve piyasanın geleceği açısından en önemli göstergesi, ipotekli satışlarda yaşanan olağanüstü artış oldu. Bir önceki yılın Haziran ayında sadece 6 bin 813 olan kredili konut satışı, bu yılın aynı ayında yüzde 112,6'lık tarihi bir sıçramayla 14 bin 484'e fırladı. Bu durum, toplam satışlar içinde ipotekli satışların payını yüzde 13,4'e taşıdı.
Yılın ilk altı ayını kapsayan veriler de bu trendi doğruluyor. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 100,5 oranında artarak 51 bin 415'ten 103 bin 90'a yükseldi. Bu rakamlar, düşen faiz oranları, bankaların kredi verme iştahındaki artış veya hükümetin devreye soktuğu olası yeni konut kredisi kampanyalarının piyasaya taze kan pompaladığını gösteriyor. Uzmanlar, uzun bir aradan sonra alıcıların yeniden banka kredisi kullanarak ev sahibi olmaya yöneldiğini ve ertelenen talebin bu rakamlarla ortaya çıktığını belirtiyor. Kredili satışlardaki bu canlanma, inşaat sektöründen yan sanayiye kadar birçok sektörü de pozitif yönde etkileme potansiyeli taşıyor.
Ege'nin incisi İzmir'de durum ne?
İzmir, konut satışlarında Türkiye'nin en hareketli üçüncü ili olma unvanını Haziran ayında da korudu. Kentte, bir ay içinde toplam 5 bin 987 konut el değiştirdi. Bu rakam, İzmir'in hem yerel halk hem de şehir dışından gelen yatırımcılar için cazibesini sürdürdüğünü gösteriyor. Özellikle yaz aylarının gelmesiyle birlikte, sahil bölgelerindeki yazlık konut satışlarının da bu rakamlara önemli bir katkı sağladığı tahmin ediliyor.
İzmir'deki piyasa dinamikleri, genel Türkiye ortalamasıyla paralellik gösteriyor. Kentteki satışların önemli bir bölümünün de ikinci el konutlardan oluştuğu ve kredili alımların arttığı gözlemleniyor. Kentsel dönüşüm projelerinin hız kazandığı Karşıyaka, Bornova ve Bayraklı gibi ilçelerin yanı sıra; Urla, Çeşme ve Seferihisar gibi tatil beldeleri de konut piyasasının en aktif olduğu bölgeler olarak öne çıkıyor.
Piyasayı ikinci el konutlar sırtlıyor
TÜİK verileri, konut piyasasının lokomotifinin sıfır konutlardan çok, ikinci el konutlar olduğunu bir kez daha teyit etti. Haziran ayında satılan 107 bin 723 konutun 74 bin 154'ü, yani yaklaşık yüzde 69'u ikinci el satışlardan oluştu. İkinci el konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37,6'lık güçlü bir artış gösterdi.
Buna karşılık, ilk el konut satışları ise Haziran ayında yüzde 32'lik artışla 33 bin 569 olarak gerçekleşti. Toplam satışlar içindeki payı yüzde 31,2'de kaldı. Yılın ilk yarısı verileri de benzer bir tablo sunuyor. Ocak-Haziran döneminde ikinci el satışlar yüzde 30,3 artarken, ilk el satışlardaki artış yüzde 19,8 ile daha sınırlı kaldı.
Bu durumun arkasında birkaç önemli neden yatıyor. Birincisi, artan inşaat maliyetleri nedeniyle sıfır konut fiyatlarının oldukça yükselmesi ve alıcıların bütçelerine daha uygun olan ikinci el piyasasına yönelmesi. İkincisi ise, kentsel dönüşüm projeleri dışında büyük şehir merkezlerinde yeni konut arzının sınırlı kalması ve alıcıların istedikleri lokasyonlarda daha çok ikinci el seçenek bulabilmesi. Bu trendin, inşaat maliyetleri kontrol altına alınmadığı sürece devam etmesi bekleniyor.
Yabancı yatırımcı frene bastı
İç piyasadaki bu canlılığın tam aksine, yabancılara yapılan konut satışlarında ise endişe verici bir yavaşlama dikkat çekiyor. Haziran ayında yabancılara yapılan konut satışı, geçen yılın aynı ayına göre sadece yüzde 8,7'lik mütevazı bir artışla bin 565 oldu. Toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 1,5 gibi oldukça düşük bir seviyede kaldı.
Asıl endişe verici tablo ise yılın ilk yarısı verilerinde ortaya çıkıyor. Yabancılara yapılan konut satışları, Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10,6 oranında azalarak 9 bin 354'e geriledi. Bu durum, Türkiye'nin yabancı yatırımcılar için konut alımındaki cazibesini yitirmeye başladığına dair önemli bir sinyal olarak yorumlanıyor. Bu düşüşün arkasında, "vatandaşlık" için gereken minimum yatırım tutarının artırılması, küresel ekonomik belirsizlikler ve bazı bölgelerde yabancılara satışa getirilen kısıtlamalar gibi nedenlerin yattığı düşünülüyor.
Haziran ayında yabancılara en çok konut satışı yapılan il, 603 konutla yine Antalya oldu. Onu 521 konutla İstanbul ve 128 konutla Mersin izledi. Ülke uyruklarına göre ise zirvede yine Rusya Federasyonu vatandaşları yer aldı (326 konut). Onları Ukrayna (111 konut) ve İran (109 konut) vatandaşları takip etti.
Sektörün geleceği ve beklentiler
Haziran ayı verileri, konut sektörünün kredi koşullarına ne kadar duyarlı olduğunu bir kez daha gösterdi. İpotekli satışlardaki patlama, uygun finansman koşulları sağlandığında piyasanın hızla canlanabildiğini kanıtladı. Bu durum, önümüzdeki dönemde hükümetin ve bankaların atacağı adımların sektörün geleceği açısından ne kadar kritik olacağını ortaya koyuyor.
Uzmanlar, konut kredisi faiz oranlarının makul seviyelerde kalması durumunda, satışlardaki bu pozitif seyrin yılın ikinci yarısında da devam edebileceğini öngörüyor. Ancak, enflasyonla mücadele kapsamında para politikasında yeniden bir sıkılaşmaya gidilmesi, bu canlılığı olumsuz etkileyebilir. Piyasalar, bir yandan canlanmanın getirdiği iyimserliği yaşarken, diğer yandan da ekonomik dengelerin ve yabancı yatırımcı ilgisindeki azalmanın yaratabileceği riskleri dikkatle takip etmeye devam edecek.
