Gayrimenkul piyasasında artan fiyatlar ve taşınmazların hukuki durumlarına ilişkin yaşanan sorunlar, ekspertiz raporlarının önemini bir kez daha gündeme getirdi. “Türkiye’nin Kilit Taşları” programına konuk olan Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Görkem Doğan, değerleme süreci, konut kredileri ve vatandaşların taşınmaz alırken dikkat etmesi gereken konular hakkında bilgi verdi.
Sorumlu gayrimenkul değerleme uzmanlığı unvanının mesleki deneyime bağlı olarak kazanıldığını belirten Doğan, yardımcı değerleme uzmanı olarak üç yıl çalışan kişilerin gayrimenkul değerleme uzmanı olabildiğini söyledi. Beş yıllık mesleki deneyimin ardından ise sorumlu gayrimenkul değerleme uzmanı unvanının alındığını ifade eden Doğan, bu unvanın özellikle bilirkişilik ve banka raporlamalarında önem taşıdığını dile getirdi.
EKSPERTİZ YALNIZ KREDİ İÇİN GEREKLİ DEĞİL
Vatandaşların değerleme uzmanlarını çoğunlukla banka kredisi kullanılacağı zaman hatırladığını kaydeden Doğan, bu yaklaşımın eksik olduğunu söyledi. Ekspertiz hizmetinin nakit satışlarda, takas işlemlerinde, kiralamalarda, boşanma ve miras paylaşımı süreçlerinde de kullanılabileceğini ifade etti.
Doğan, özel ekspertiz kapsamında vatandaşların herhangi bir banka ya da mahkeme süreci olmadan doğrudan değerleme uzmanına başvurabileceğini belirterek, “Uzmanlar taşınmazın değer tespitinin yanı sıra yasal araştırmalarını ve teknik incelemelerini de yaparak rapor hazırlıyor. Bankanın talep ettiği raporu vatandaş da kendi güvenliği için talep edebilir” dedi.
Tapu işlemlerinde taşınmazların zaman zaman gerçek değerinin altında gösterildiğine dikkat çeken Doğan, ekspertiz raporunun hem vergisel kayıpların önüne geçebileceğini hem de alıcının doğru taşınmazı satın aldığından emin olmasını sağlayacağını ifade etti.
DEĞERİ BİLİNMEYEN UNSUR
Gayrimenkul değerlemesinde bilimsel yöntemler kullanıldığını kaydeden Doğan, emsal karşılaştırma, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemlerinin esas alındığını söyledi. Değerleme uzmanlarının pazarlık payını ya da geleceğe yönelik fiyat beklentilerini rapora yansıtamadığını belirten Doğan, hazırlanan raporun taşınmazın mevcut koşullardaki gerçek ve tarafsız değerini ortaya koyduğunu ifade etti.
Bir konutun değerini belirleyen en önemli unsurun konum olduğunu vurgulayan Doğan, metrekare, bina yaşı, kat, cephe, manzara ve mimari özelliklerin de fiyat üzerinde etkili olduğunu kaydetti. Tapu kayıtlarındaki şerh, haciz ve kısıtlamaların yanı sıra belediyedeki imar durumu, ruhsat, yapı kullanım izin belgesi ve projeye uygunluk durumunun da incelendiğini söyledi.
Ev sahiplerinin çoğu zaman komşu dairelerin ilan fiyatlarını örnek gösterdiğini aktaran Doğan, ilan fiyatının satış fiyatı anlamına gelmediğine dikkat çekti. Daireler aynı binada bulunsa bile oda düzeni, cephe, manzara ve kullanım alanı gibi özelliklerin farklı olabileceğini ifade etti.
PROJENİN ÖNEMİ
Dairelerde sonradan yapılan değişikliklerin ekspertiz raporuna yansıdığını belirten Doğan, balkonun kapatılması ya da dairenin genişletilmesi gibi uygulamalarda değişikliğin boyutunun önemli olduğunu söyledi. Kolon ve kirişlere müdahale edilmemesi halinde taşınmaz için yasal değer ve mevcut değer olmak üzere iki ayrı hesaplama yapılabildiğini ifade etti.
Bankaların kredi değerlendirmesinde esas olarak yasal değeri dikkate aldığını kaydeden Doğan, projeye aykırılık, bağımsız bölüm numaralarının yer değiştirmesi, yıkım kararı, mühürleme ya da yapısal sorunların kredibiliteyi olumsuz etkileyebileceğini söyledi. Her bankanın kendi kredi politikasının bulunduğunu ifade eden Doğan, ekspertiz uzmanlarının kredi oranını değil, yalnızca taşınmazın teknik ve hukuki durumunu belirlediğini dile getirdi.
RAPORLARIN HAZIRLANMASI
Ekspertiz raporlarının normal şartlarda üç iş günü içerisinde tamamlandığını belirten Doğan, belediyelerdeki randevu sistemi ve resmi evraklara erişim sürecinin rapor süresini uzatabildiğini söyledi. Ortalama raporlama süresinin üç ila beş iş günü arasında değiştiğini ifade etti.
Tamamlanmamış projelerde de ekspertiz hizmeti verilebildiğini kaydeden Doğan, inşaatın mevcut tamamlanma oranının ve tamamlandıktan sonraki tahmini değerinin ayrı ayrı raporlandığını söyledi. Vatandaşların özellikle temelden konut alırken teknik inceleme yaptırmasının önemli olduğunu belirten Doğan, proje sahibi firmanın geçmişinin de ayrıca araştırılması gerektiğini ifade etti.
Gayrimenkul değerleme uzmanlarının tarafsız hareket etmek zorunda olduğunu vurgulayan Doğan, “Görevimiz vatandaş ile kurum arasındaki gerçek durumu bilimsel verilerle ortaya koymaktır. Duygusal beklentilere göre değil, resmi belgeler ve teknik incelemeler doğrultusunda karar vermek zorundayız” dedi.
