9 EYLÜL/İzmir Valiliği, 29 Temmuz 2022 tarihli ÇED Yönetmeliği'nin Ek-II Listesi 30. maddesi ("300 konut ve üzeri konut projeleri") kapsamında, Passa Yapı Anonim Şirketi tarafından sunulan PTD'yi incelemeye aldı.
PROÇED Çevre Danışmanlık firması tarafından hazırlanan 175 sayfalık dosyada, projenin toplam yatırım bedeli 970 milyon 171 bin 800 lira, parsel alanı ise 10 bin 420 metrekare olarak belirtildi.
Otopark kapasitesi yönetmelik gereğinin üçte birinde kaldı
Dosyanın 5. sayfasındaki Tablo 4'e göre projede 124 kapalı ve 48 açık olmak üzere toplam 172 araçlık otopark planlandı. 22 Şubat 2018 tarihli Otopark Yönetmeliği Ek-1 listesi, meskenlerde her bağımsız konut için en az 1 otopark alanı zorunlu kılıyor.
Yalnızca 517 konutluk mesken kullanımı için en az 517 araçlık kapasite gerekirken, dükkânların brüt alanına göre ayrılması gereken ek otopark yükümlülüğü hariç tutulsa dahi projede yaklaşık 345 araçlık açık bulunuyor.
Dosyanın 26. sayfasında "yapılacak otoparkların tamamı kapalı otopark şeklinde dizayn edilmiştir" ifadesi yer alırken, aynı dosyanın 5. sayfasındaki Tablo 4'te 48 adet açık otopark listelenmesi, belgenin kendi içinde çeliştiğini ortaya koyuyor.
Jeoloji bölümünde Torbalı'ya ait olmayan coğrafi veriler
Dosyanın 61-66. sayfalarındaki jeolojik değerlendirmelerde, İzmir Körfezi'nin kuzey kıyısına ait Yamanlar Dağı, Gediz Deltası ve Karşıyaka alüvyon düzlükleri anlatılıyor. Proje ise İzmir'in güneyindeki Torbalı ilçesinde, Küçük Menderes Havzası'nda yer alıyor.
Dosyanın 66. sayfasında projeye en yakın diri fayın "Menemen Fay Zonu" olduğu belirtiliyor. Menemen, proje alanının yaklaşık 60 kilometre kuzeyinde bulunuyor. Torbalı hattına coğrafi olarak yakın faylar arasında Dağkızılca Fayı ve İzmir Fayı'nın güney kolları yer alıyor.
Dosyanın 69. sayfasında ise İzmir'deki tabiat parkları sıralanırken metin içinde "Projenin gerçekleştirileceği Eskişehir İli sınırları içinde 8 adet tabiat parkı bulunmaktadır" ifadesi dikkati çekiyor. Aynı bölümde, 90. sayfada proje alanı "Mustafa Kemal Mahallesi sınırları içerisinde" olarak tanımlanırken, projenin resmi adresi Türkmen Mahallesi.
Şantiye atıkları için Karşıyaka Belediyesi taahhüdü
Dosyanın 13. sayfasında, şantiyede çalışacak personelden kaynaklanacak evsel nitelikli katı atıkların "düzenli olarak Karşıyaka Belediyesi tarafından tesisten uzaklaştırılacağı" taahhüt ediliyor. Proje Torbalı ilçesi sınırlarında yer aldığından şantiye atıklarının yönetimi Torbalı Belediyesi'nin yetki alanına giriyor. Karşıyaka Belediyesi'nin Torbalı'daki bir şantiyeden çöp toplaması idari ve lojistik açıdan mümkün görünmüyor.
Havuz hacmi iki kat
Dosyanın 5. sayfasındaki Tablo 3 ve vi. sayfadaki Tablo 1'de iki havuzun her birinin 140 metrekare, toplamının ise 280 metrekare olduğu belirtiliyor. Ancak dosyanın 10. sayfasında her bir havuz 280 metrekare kabul edilerek toplam hacim 784 metreküp olarak hesaplandı. Doğru hesaplama, her biri 140 metrekare × 1,4 metre derinlik üzerinden toplam 392 metreküp olması gerekiyor.
Çevresel konum: Tarım arazisi sınırı ve Tahtalı Barajı yakınlığı
Proje alanı 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda "Kentsel Yerleşik Alan"da yer almakla birlikte, uydu görüntüleri parselin hemen kuzeybatı sınırının aktif tarım arazileriyle komşu olduğunu gösteriyor.
Dosyanın 69. sayfasında, proje alanına en yakın yüzey üstü su kaynağının "Tahtalı Barajı'na giden kol (yüzeysel su kaynağı)" olduğu ve kuş uçuşu 2,5 kilometre mesafede bulunduğu belirtiliyor. Bu yakınlık, inşaat ve işletme aşamasında su kaynakları üzerindeki potansiyel risklerin özel olarak değerlendirilmesini gerektiriyor.
Mali geçmiş ile yatırım büyüklüğü arasındaki fark
Dosyanın Ek-7.9 bölümündeki vergi levhasına göre Passa Yapı Anonim Şirketi, 13 Ekim 2021'de kuruldu. Şirket 2023 ve 2024 yıllarında matrahsız beyanname verirken, 2025 yılında yalnızca 14 bin 393 lira 78 kuruş matrah beyan etti. Buna karşılık şirket, 970 milyon liralık yatırım taahhüdünde bulunuyor.
Eksik bölüm: Sera Gazı Azaltım Planı
Dosyanın içindekiler listesinde ve Bölüm V-2 başlığı altında "Sera Gazı Azaltım Planı" yer alıyor. Ancak dosyanın 94. sayfasında, projenin Sera Gazı Emisyonlarının Takibi Hakkında Yönetmelik Ek-1 listesinde bulunmadığı gerekçesiyle söz konusu planın hazırlanmadığı ifade ediliyor. İçindekilerde var olan bir bölümün raporda bulunmaması, dosyanın bir şablon üzerinden üretildiğine işaret ediyor.
Projenin temel verileri
Dosyadaki tutarlı verilere göre projenin genel çerçevesi şöyle:
- Proje sahibi: Passa Yapı A.Ş. (Bornova merkezli)
- Konum: Torbalı, Türkmen Mahallesi, 115 Ada 1 Parsel (10.420 m²)
- Kapsam: 2 blok (A: 226×1+1, 35×2+1; B: 227×1+1, 29×2+1), 3 dükkân, 4 kapıcı dairesi
- Ek tesisler: 1 gündüz bakım evi, 1 aile sağlık merkezi, 2 yüzme havuzu (toplam 280 m²)
- Yatırım bedeli: 970.171.800 TL
- İnşaat süresi: Yaklaşık 18 ay (hedef: 2028)
- İnşaat personeli: 50 kişi
- İşletme nüfusu: Yaklaşık 1.104 kişi
- Yapı teknolojisi: Radye temel, konvansiyonel kalıp, C40/50 beton
- Isınma: Doğalgaz (tahmini 352.160 m³/yıl)
- Su/Atıksu: İZSU şebekesi
ÇED süreci ve itiraz hakkı
ÇED Yönetmeliği'nin 16. maddesi kapsamında başlatılan inceleme sürecinde, kamuoyunun ve ilgili kurumların görüş ve itirazlarını İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne iletme hakkı bulunuyor. PTD'deki tutarsızlıkların idare tarafından nasıl değerlendirileceği, sürecin bir sonraki aşamasını belirleyecek.
