Türkiye'nin genelinde konut piyasası hareketli bir yaz dönemini geride bırakırken, Ege'nin kalbi İzmir, sergilediği performansla İstanbul ve Ankara'nın ardından en güçlü üçüncü halka olduğunu kanıtladı ve büyüme hızıyla tüm dikkatleri üzerine çekti. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) merakla beklenen Ağustos 2025 Konut Satış İstatistikleri, İzmir'deki emlak piyasasının sadece canlanmakla kalmayıp, adeta bir boom yaşadığını gözler önüne serdi. Ağustos ayında şehirde el değiştiren 7 bin 695 konut , piyasanın ne denli sıcak olduğunu gösterirken, asıl çarpıcı tablo yılın ilk sekiz aylık verilerinde gizli. Bu dönemde İzmir'deki konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 30'luk rekor bir artış kaydetti. Bu oran, Türkiye genelindeki yüzde 21,3'lük artışın oldukça üzerinde kalarak, İzmir'in emlak sektöründe pozitif ayrıştığını net bir şekilde ortaya koydu. Piyasayı ateşleyen ana unsurlar yerli alıcıların kredi destekli talebi ve ikinci el konutlara olan ilgi olurken, madalyonun diğer yüzünde ise yabancılara satış cephesinde yaşanan belirgin düşüş yer aldı.
İzmir durmuyor: 8 ayda yüzde 30'luk rekor büyüme
Ağustos ayında 7.695 konut satışı ile Türkiye'nin en büyük üçüncü pazarı unvanını koruyan İzmir, özellikle 2025 yılının genel performansıyla adından söz ettiriyor. Yılın ilk sekiz ayında (Ocak-Ağustos) İzmir'de satılan toplam konut sayısı 57 bin 374'e ulaştı. Geçen yılın aynı döneminde bu rakamın 43 bin 814 olduğu göz önüne alındığında, kentteki satışların bir yılda yüzde 30 gibi olağanüstü bir oranda arttığı görülüyor. Bu büyüme oranı, Türkiye genelinde aynı dönem için hesaplanan yüzde 21,3'lük artışı açık ara geride bırakıyor ve İzmir'in kendine özgü bir çekim merkezi haline geldiğini gösteriyor. Aylık satış rakamları incelendiğinde, yıl boyunca istikrarlı bir talep olduğu dikkat çekiyor. Ocak ayında 6.634, Şubat'ta 6.899, Mart'ta 7.513, Nisan'da 7.014, Mayıs'ta 7.817, Temmuz'da 7.815 ve son olarak Ağustos'ta 7.695 adet satış yapılması, piyasanın mevsimsel etkilerin ötesinde güçlü bir iç talebe sahip olduğunu kanıtlıyor.
Kredili alımlar patladı, ikinci elin saltanatı sürdü
İzmir'deki bu rekor büyümenin arkasındaki en önemli itici güç, yerli alıcıların konut kredilerine olan yoğun ilgisi oldu. Türkiye genelinde ipotekli satışların Ağustos ayında yıllık bazda yüzde 45,2 gibi rekor bir oranda artması, bankaların kredi musluklarını açmasının ve muhtemelen daha uygun faiz oranları sunmasının piyasayı nasıl canlandırdığının en net göstergesi. İzmir'deki satış patlamasının da büyük ölçüde bu kredi destekli talepten kaynaklandığı değerlendiriliyor. Vatandaşların konut tipi tercihinde ise ikinci el konut piyasasının saltanatı devam etti. Türkiye genelinde satılan her 10 konuttan yaklaşık 7'sinin ikinci el olması, İzmir için de geçerli bir trend. Artan arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle sıfır, yani ilk el konut fiyatlarının astronomik seviyelere ulaşması, bütçesi daha kısıtlı olan alıcıları kaçınılmaz olarak daha ulaşılabilir fiyatlara sahip ikinci el piyasasına yönlendiriyor. İkinci el konut satışlarındaki bu hareketlilik, aynı zamanda kentsel dönüşüm potansiyeli olan eski binalara olan ilgiyi de artırarak piyasanın kendi iç dinamiklerini yaratıyor.
Yabancı yatırımcı neden frene bastı?
İzmir konut piyasasında iç talep coşarken, bir dönem özellikle sahil beldelerindeki lüks projelere büyük ilgi gösteren yabancı yatırımcı cephesinde ise belirgin bir durgunluk yaşanıyor. TÜİK verileri, İzmir'de yabancılara yapılan satışlarda gözle görülür bir gerileme olduğunu ortaya koyuyor. 2025 yılının ilk sekiz ayında İzmir'de yabancılara toplam 241 konut satılırken, bu rakam geçen yılın aynı döneminde 248 idi. Rakam mutlak olarak küçük görünse de, Türkiye genelinde yabancıya satışların Ağustos ayında yüzde 19,8, yılın ilk sekiz ayında ise yüzde 13,2 oranında düşmesiyle birlikte okunduğunda anlam kazanıyor. Uzmanlar, bu düşüşün arkasında birkaç önemli neden olduğunu belirtiyor. Birincisi, Türkiye'deki konut fiyatlarının döviz bazında da ciddi şekilde artması ve ülkenin artık yabancılar için "ucuz" bir pazar olmaktan çıkması. İkincisi, vatandaşlık elde etme koşullarının zorlaştırılması ve küresel ekonomik belirsizliklerin, yabancı yatırımcıları daha güvenli limanlara yöneltmesi. İzmir özelinde yaşanan bu küçük çaplı geri çekilme, piyasanın artık yüzünü tamamen yerli alıcıya döndüğünün bir işareti olarak kabul ediliyor.
Piyasanın geleceği: Fiyatlar ve beklentiler
TÜİK'in Ağustos verileri, İzmir emlak piyasasının geleceğine dair önemli sinyaller veriyor. Kredi imkanlarıyla desteklenen güçlü iç talep, kısa vadede piyasanın dinamik kalmaya devam edeceğini gösteriyor. Özellikle ikinci el konut piyasasındaki hareketliliğin sürmesi beklenirken, markalı ve lüks sıfır konut projelerinde hedefin daha çok üst gelir grubundaki yerli alıcılar olacağı öngörülüyor. Yabancı ilgisinin azalması, özellikle Çeşme, Urla gibi popüler tatil bölgelerindeki döviz bazlı fiyatlamalar üzerinde bir baskı unsuru oluşturabilir ve bu bölgelerde bir fiyat dengelenmesi yaşanabilir. Ancak genel olarak bakıldığında, İzmir'in aldığı göç, artan nüfusu ve bir yaşam merkezi olarak popülaritesini koruması, konuta olan temel ihtiyacın ve talebin orta ve uzun vadede güçlü kalacağını işaret ediyor. Piyasayı önümüzdeki dönemde şekillendirecek en kritik faktör ise konut kredisi faiz oranlarının seyri ve hükümetin sektöre yönelik olası yeni teşvik paketleri olacak.
