Türkiye'de gayrimenkul sektörünün iki devi, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), konut finansmanında yeni bir çağ başlatacaklarını duyurdu. Artan konut fiyatları nedeniyle ev sahibi olmanın giderek zorlaştığı günümüzde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) onaylı yeni bir yatırım enstrümanı olan "Gayrimenkul Sertifikası"nı hayata geçirdiklerini açıkladılar. Bu yeni model, büyük birikimleri olmayan ancak gayrimenkule yatırım yapmak isteyen küçük ve orta ölçekli yatırımcılar için tasarlanmış, Borsa'da işlem görebilen bir menkul kıymet olarak tanımlanıyor.
Bu devrimsel adımın ilk uygulama alanı ise İstanbul'un gelişen bölgelerinden Başakşehir'de hayata geçirilecek olan dev Damla Kent Projesi olacak. Yapılan tanıtım toplantısında, bu sistemin, vatandaşlara küçük bütçelerle dahi olsa, büyük bir konut projesine ortak olma ve hem konut sahibi olma hem de yatırımını değerlendirme fırsatı sunacağı belirtildi. Bu modelle birlikte, gayrimenkul yatırımı, sadece yüksek gelir gruplarının erişebildiği bir alan olmaktan çıkarak, çok daha geniş bir yatırımcı kitlesine açılmış olacak.
Damla kent projesi: Yeni modelin ilk adımı
Gayrimenkul Sertifikası modelinin pilot uygulaması olarak seçilen Damla Kent Projesi, İstanbul Başakşehir'de, yaklaşık 379.000 metrekarelik devasa bir arsa üzerinde konumlanıyor. Proje tamamlandığında, içerisinde 5.325 adet konut ve 244 adet ticari ünite barındıracak modern bir yaşam alanı olması hedefleniyor.
Bu dev projenin ilk etabı, halka arz yoluyla yatırımcılarla buluşacak. İlk fazda, 1.540 adet konut, Gayrimenkul Sertifikası karşılığında yatırımcılara sunulacak. Projenin başlangıç tarihi 1 Ekim 2025 olarak planlanırken, inşaat sürecinin yaklaşık 48 ay sürmesi ve projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesinin Şubat 2029'u bulması öngörülüyor. Bu şeffaf takvim, yatırımcıların projeyi ve yatırımlarının geleceğini öngörebilmesi açısından büyük önem taşıyor. Damla Kent Projesi, bu özellikleriyle hem konut sahibi olmak isteyenlere somut bir hedef sunuyor hem de Borsa İstanbul aracılığıyla gayrimenkule yatırım yapmayı düşünenlere likit bir alternatif sağlıyor.
Rakamlarla yatırım: Bir daire için kaç sertifika gerekiyor?
Sistemin en çok merak edilen yönü ise, bir konuta sahip olmak için ne kadarlık bir yatırım yapılması gerektiği. Emlak Konut GYO, bu konuda şeffaf bir bilgilendirme yaparak, farklı daire tipleri için gereken sertifika adetlerini açıkladı. Buna göre, Damla Kent Evleri Projesi'nde;
-
62 metrekarelik 1+1 daireye sahip olabilmek için toplam 631 bin 516 adet sertifika,
-
88 metrekarelik 2+1 daireye sahip olabilmek için ise toplam 863 bin 276 adet sertifika
biriktirmek gerekiyor. Sertifika birim fiyatının halka arzda 7,59 TL olduğu düşünüldüğünde, 1+1 bir dairenin bugünkü halka arz değeri yaklaşık 4.79 milyon TL'ye, 2+1 bir dairenin ise yaklaşık 6.55 milyon TL'ye tekabül ediyor. Bu modelin en büyük avantajı ise, yatırımcının bu tutarın tamamını peşin olarak ödemek zorunda olmaması. Yatırımcılar, bütçeleri oranında diledikleri kadar sertifika alarak projeye ortak olabilecek ve zaman içinde birikimlerini artırarak ev sahibi olma hedefine adım adım ilerleyebilecek.
Halka arz süreci ve borsa istanbul'da işlem
Gayrimenkul Sertifikası modelinin, yatırımcılar için en cazip yönlerinden biri de likiditesi, yani kolayca nakde çevrilebilir olması. Bu likidite, sertifikaların Borsa İstanbul'da (BİST) işlem görecek olmasıyla sağlanacak.
Emlak Konut GYO tarafından yapılan açıklamaya göre, Damla Kent Projesi'ne ilişkin sertifikaların halka arzı, 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında gerçekleştirilecek. Yatırımcılar, bu tarihler arasında, başta Halk Yatırım, Ziraat Yatırım ve Vakıf Yatırım olmak üzere, SPK tarafından yetkilendirilmiş aracı kurumlar üzerinden talepte bulunarak, bu sertifikalardan satın alabilecekler.
Halka arz sürecinin tamamlanmasının ardından, bu sertifikalar, tıpkı bir hisse senedi gibi, Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlayacak. Bu sayede yatırımcılar, proje sonunu beklemeden, diledikleri zaman Borsa'daki güncel fiyattan sertifikalarını satarak yatırımlarını nakde çevirebilecek veya yeni alımlar yaparak projedeki paylarını artırabilecekler. Bu durum, geleneksel olarak "likit olmayan" yani kolay satılamayan bir varlık olan gayrimenkulü, son derece likit ve erişilebilir bir yatırım aracına dönüştürüyor.
Fiyatlama ve yatırımcıya sunulan iskontonun anlamı
Projenin finansmanında kullanılan Gayrimenkul Sertifikası'nın fiyatlandırması, SPK düzenlemeleri çerçevesinde, şeffaf ve güvenilir bir metodolojiyle oluşturuldu. Sertifika fiyatının belirlenmesinde, projenin SPK lisanslı bir değerleme şirketi tarafından hazırlanan ekspertiz değeri referans alındı.
Bu kapsamda, her bir sertifikanın projedeki payını temsil eden nominal değeri 10,00 TL olarak hesaplandı. Ancak, halka arzda yatırımcıları teşvik etmek ve projenin başlangıcında bir cazibe oluşturmak amacıyla, bu nominal değer üzerinden %24,10 oranında bir iskonto uygulanmasına karar verildi. Bu iskonto ile birlikte, bir sertifikanın halka arz fiyatı 7,59 TL olarak belirlendi.
Bu iskontolu fiyat, yatırımcılara, projenin mevcut değerinin altında bir fiyattan ortak olma imkanı sunuyor. Yani yatırımcılar, daha ilk günden, projenin Borsa'da işlem görmeye başlamasıyla birlikte, potansiyel bir kazanç fırsatıyla yatırımlarına başlamış olacaklar. Bu yaklaşım, projenin finansmanına erken aşamada katılan yatırımcıları ödüllendirmeyi amaçlıyor.
Küçük yatırımcı ve konut sektörü için ne anlama geliyor?
Gayrimenkul Sertifikası modelinin, hem küçük yatırımcılar hem de Türkiye konut sektörü için bir dizi önemli sonucu olması bekleniyor.
-
Yatırımın Demokratikleşmesi: Bugüne kadar konut alımı için gereken yüksek peşinat ve uzun vadeli kredi borçlanması gibi engeller, bu modelle birlikte ortadan kalkıyor. Artık, çok daha küçük birikimlere sahip olan vatandaşlar da, bütçeleri oranında gayrimenkul piyasasına yatırım yapma imkanı bulacak.
-
Enflasyona Karşı Korunma: Gayrimenkul, geleneksel olarak enflasyona karşı güçlü bir koruma aracı olarak görülmektedir. Bu sertifikalar sayesinde, küçük yatırımcılar da birikimlerini, gayrimenkul gibi reel bir varlığa endeksleyerek, paralarının değerini enflasyon karşısında koruma fırsatı elde edecek.
-
Sektöre Yeni Finansman Kaynağı: Bu model, konut üreticileri için de banka kredilerine alternatif, sermaye piyasaları tabanlı yeni bir finansman kaynağı oluşturuyor. Projelerin, daha geniş bir yatırımcı kitlesinin katılımıyla finanse edilmesi, sektördeki proje geliştirme süreçlerini hızlandırabilir ve maliyetleri düşürebilir.
-
Şeffaflık ve Güven: Projenin SPK onaylı olması, Borsa'da işlem görmesi ve fiyatların şeffaf bir şekilde oluşması, yatırımcılar için önemli bir güven unsuru oluşturuyor.
Emlak Konut GYO ve TOKİ'nin bu öncü adımı, başarılı olması durumunda, gelecekte birçok farklı konut ve ticari gayrimenkul projesinde de uygulanabilir ve Türkiye'nin yatırım kültüründe yeni bir sayfa açabilir.
