10 yıldır gayrimenkul sektöründe yer alan İzmir, Türkiye ve hatta dünya genelinde elde ettiği başarısıyla dikkat çeken Mehmet Emin Toka 9 Eylül Tv’nin YouTube kanalında yayınlanan “Türkiye’nin Kilit Taşları” programının konuğu oldu. 10 yıl içinde 100’den fazla ödül ve kupa kazanan, ciro ve satış şampiyonlukları bulunan, 2024 yılında Kelller Williams markasının dünya genelindeki ilk 100 emlak danışmanı arasına giren Mehmet Emin Toka emlak sektörünün içinde bulunduğu durumu değerlendirdi. Mevcut piyasanın satıcı, alıcı ve emlak danışmanı açısından farklı nedenlerle sıkıştığını belirten Toka, ortaya çıkan tabloyu “Herkes haklı” sözleriyle özetledi.
Konut fiyatlarının geldiği noktada inşaat maliyetlerinin önemli bir etkisi olduğunu belirten Toka, özellikle demir ve çimento başta olmak üzere yapı maliyetlerindeki artışa dikkat çekerek, son dönemlerde sektöründe zorlanan ve faaliyetlerini sürdüremeyen firmaların bulunduğunu ifade etti. Toka’ya göre bugün birçok vatandaşın önceliği yatırım yapmaktan çok, “Bir evim olsun, oturayım”.
SATICI DA ALICI DA, EMLAKÇI DA HAKLI
Bugünkü piyasayı üç tarafın farklı gerekçelerle kendisini haklı gördüğü bir denklem olarak değerlendiren Toka, “Alıcı, yüksek faiz oranlarını ve parasının alternatif yatırım araçlarında değerlendirilme ihtimalini hesaba katıyor. Satıcı ise geçmişte aynı bölgede gerçekleşen satış fiyatlarını referans alıyor” dedi. “Geçen sene komşum bu fiyata sattı, ben şimdi nasıl bu fiyata vereyim?” yaklaşımının satıcı tarafında sık görüldüğünü belirten Toka, emlak danışmanlarının ise bir taraftan satıcıyı gerçek piyasa koşullarına ikna etmeye, diğer taraftan alıcının bütçesine uygun seçenek bulmaya çalıştığını belirterek, gayrimenkul sektöründe satıcının da, alıcınım da, emlakçının da kendi tarafında haklı olduğunu söyledi.
“Şu an haksız kimse yok” diyen Toka “Ancak tarafların beklentileri ile ekonomik gerçekler arasındaki makas açıldıkça gayrimenkul piyasasında işlem yapmak da zorlaşıyor” dedi.
Toka, piyasadaki durgunluğun nedenlerinden biri olarak vatandaşların taşınmazlarını satışa çıkarmaktan çekinmesini de gösterdi. Özellikle taşınmazın beş yıl dolmadan satılması durumunda ortaya çıkan vergi yükünün bazı vatandaşların satış kararını ertelemesine neden olduğunu belirten Toka, bu konuda bir defaya mahsus çözüm bulunması gerektiğini ifade etti. Toka’ya göre satışa çıkmayan taşınmaz sayısının artması hem piyasadaki arzı hem de emlak danışmanlarının çalışma alanını etkiliyor.
Toka’ya göre satıcının en önemli sorunlarından biri, taşınmazının gerçek piyasa değerini kabul etmekte zorlanması. Satış süresi uzayan taşınmazları örnek göstererek müşterilerine piyasadaki gerçekleri anlatmaya çalıştığını belirten Toka, bazı ilanların 280 hatta 500 gün boyunca piyasada kalabildiğini ifade etti. “Ben evimi satıp başka bir ev alacağım, o nedenle bu fiyata satmam lazım” şeklindeki yaklaşımın da gerçek piyasa koşullarını değiştirmediğini söyleyen Toka, taşınmazın değerinin satıcının yeni alacağı mülkün fiyatına göre belirlenemeyeceğini vurguladı. Toka, yüksek fiyatlı taşınmazların piyasada uzun süre beklerken, piyasa koşullarına uygun fiyatlanan gayrimenkullerin daha kolay alıcı bulduğuna dikkat çekerek, “Gayrimenkulün ederinin üzerinde fiyatlar istemek mülkünüzün değerini yükseltmeniz, aksine satış sürecini uzatarak zarara girmenize neden olur. Doğru fiyat belirlemek çok önemli” diyerek mülk sahiplerini uyardı.
KİRA ÇARPANLARI DEĞİŞTİ
Konut yatırımlarında kira gelirinin yatırım maliyetini ne kadar sürede karşılayacağının da önemli bir kriter olduğunu belirten Toka, “Daha önce yaklaşık 224 ay üzerinden değerlendirilen kira geri dönüş süresinin bugün yaklaşık 180 aya geldi. Özellikle ticari gayrimenkul yatırımcıları 130-140 ay civarındaki geri dönüş sürelerini dikkate alıyor” dedi. “Param var, konut mu, arsa mı, iş yeri mi almalıyım?” sorusunun tek bir cevabı olmadığını belirten Toka, yatırımcının beklentisinin belirleyici olduğunu söyledi. Düzenli kira geliri isteyenler için 1+0 ve 1+1 daireleri öne çıkaran Toka, uzun vadeli değer artışı hedefleyen yatırımcılar açısından ise doğru seçilmiş arsaların değerlendirilebileceğini belirtti. Ancak arsa yatırımında dikkatli olunması gerektiğini de özellikle vurgulayan Toka, “Sanayi bölgesi olacak, yol geçecek gibi söylentilerle arsa veya tarla alınmaması gerekir. Gerekli kurumlardan planlar araştırılmalı. Arsa yatırımı kısa sürede sonuç vermeyebilir. Yatırımcı uzun vadeli düşünerek karar vermeli” dedi.
“YAZIN İŞ YOK” SÖYLEMİNE İNANMIYOR
Toka, gayrimenkul sektöründe “yazın işler durur, sonbaharda piyasa açılır” şeklindeki yaklaşımın da doğru olmadığını düşündüğünü ifade etti. 2016 yılının Temmuz ayında sektöre başladığını ve yaklaşık iki hafta sonra darbe girişiminin yaşandığını hatırlatan Toka, buna rağmen çalışmaya devam ettiğini belirterek, deprem, pandemi ve ekonomik dalgalanmalar gibi birçok gelişmenin son 10 yılda piyasayı etkilediğini ancak bu koşulların da hiçbirinin çalışmamak için gerekçe olmaması gerektiğini savundu. 2025 yılında en yoğun çalıştığı dönemlerin yaz ayları olduğunu söyleyen Toka, işin her zaman var olduğunu ve bölgesel hareketliliğin değişebileceğini ifade etti.
Toka, sektöre yeni giren emlak danışmanlarına da tavsiyelerde bulunarak, emlak danışmanlığının yarı zamanlı yapılabilecek bir iş olmadığını belirtti. “Bir gün çalışıp üç gün çalışmamakla” bu sektörde kalıcı başarı elde edilemez. Meslekte başarı için sahada olmak gerek. Bölgedeki satışları ve güncel fiyatlar bilinmeli. Yalnızca “Bu bölgenin uzmanıyım” demek yeterli değil” diyen Toka, yeni başlayan danışmanların ilk dönemlerde portföy seçmemesi gerektiğini savunarak, kendisine de başlangıçta altı aylık bir süre verdiğini ve altıncı ayda para kazanmaya başladığını söyledi.
İZMİR’İN HER YERİNE ÇALIŞIYORUM
Toka, kendisini yalnızca belirli bir gayrimenkul türü veya bölgeyle sınırlandırmadığını kaydederek, “Fabrika, daire, villa, arsa ve kiralık taşınmazların tamamında hizmet veriyorum. Benim için mülkün değeri fark etmez. 3 milyon liralık portföyden 260 milyon liralık portföye kadar farklı büyüklüklerde taşınmazlarla çalışıyorum. Deprem öncesinde ağırlıklı olarak Bayraklı ve Bornova'da çalışıyordum sonrasında çalışma alanımı İzmir'in tamamına yaydım. Urla, Çeşme, Güzelbahçe, Foça ve Mavişehir dahil olmak üzere İzmir'in farklı bölgelerinde portföylerim var, her yerden de satış yapıyorum. İzmir dediğiniz yer 3 oda bir salon. Karşıyaka'dan çıkıp Çeşme'ye gitmeniz 1 saat 25 dakika” diyerek meslektaşlarına da başarılı olmak istiyorlarsa kendilerini bölge veya mülk kategorisiyle sınırlamaları gerektiğini önerdi.
“10 YILDIR ALICIYLA ÇALIŞMIYORUM”
Mehmet Emin Toka’nın çalışma modelinin dikkat çeken yönlerinden biri de alıcı yerine satıcı odaklı çalışması. “10 yıldır alıcıyla çalışmıyorum. Ben satıcıyla çalışıyorum” diyen Toka, kendi sistemini bir manavın tezgâhına benzetiyor. Portföyünü oluşturduğunu, taşınmazı doğru fiyatla aldığını, reklamını yaptığını ve yetki belgeli çalıştığını belirten Toka, alıcının daha sonra kendisine geldiğini ifade ediyor. Sosyal medyanın da işinde büyük katkısı olduğuna değinen Toka, yaklaşık iki yıl önce 7 bin civarında takipçisi bulunduğunu, bugün ise 50 binden fazla takipçiye ulaştığını belirterek, sosyal medyasını kartvizit yerine kullandığını söyledi. “Sosyal medya benim reklamımı yapan kartvizitim” diyen Toka, geçmişte sosyal medya üzerinden yaptığı gayrimenkul paylaşımların satışlarına önemli katkı sağladığını ancak ilan paylaşımına ilişkin getirilen yeni kuralların sosyal medya kullanımını da etkilediğini belirterek, emlak danışmanlarını bu kuralların olumsuz etkilediğini söyledi.
BİR BAŞARI ÖYKÜSÜ
Mehmet Emin Toka, emlak sektörüne girmeden 10 yıl önce para kazanmak için aynı anda üç işte birden çalıştığını belirterek, “Sabahları bir internet kafede temizlik yapıyordum. Öğlen bir SMS firmasında çalışıyordum, akşamları ise PlayStation kiralıyordum. Bir gün kadın kuaföründeki müşteri, “Sen neden emlakçı olmuyorsun? İkna yeteneğin çok kuvvetli” dedi ve bu öneriyle hayatım değişti. Benim için yeni bir dönemin başlangıcı oldu” dedi. Hemen Halk Eğitim Merkezi’nin açtığı emlakçılık kurslarına giderek sertifika aldığını kaydeden Toka, sahip olduğu kurye motoruyla 2016 yılının Temmuz ayında gayrimenkul sektörüne adım attığını ve o tarihten bu zamana kadar hiç durmadan azimle çalıştığını söyledi. İlk dönemlerinde ilan sahiplerini tek tek aradığını, sokak sokak broşür dağıttığını ve yeni insanlarla tanışmak için kafelerde garsonlarla dahi iletişim kurduğunu anlatan Toka, zaman içinde “arayan adam” olmaktan “aranan adam” olmaya geçtiğini kaydederek, bugün geldiği noktaya tırnaklarıyla kazıyarak, yoğun bir şekilde çalışarak geldiğini söyledi. Çok çalışmasının, bu kadar çok bu işi sevmesinin aslında bir tek nedeni var: Yokluktan gelmek.
ÖNEMLİ OLAN VAZGEÇMEMEK
“Ben vazgeçmekten vazgeçtim” sözleriyle çalışma anlayışını özetleyen Mehmet Emin Toka, 10 yılda geldiği noktadan çok mutlu olduğunu, kendisiyle gurur duyduğunu ifade ederek, “Kurye motoruyla başladığım emlakçılığa şimdi lüks aracımla devam ediyorum. 10 yılda pek çok kez kupa ve ödül aldım. 2025 yılında Keller Williams Türkiye solo danışman ciro birincisi ve Türkiye satış ikincisi olan Toka, “2024 yılında çalıştığım markanın dünya satış sıralamasında ilk 100'e girdim. Bu benim için büyük gurur. Keller Williams’ın Türkiye’de 4 binden fazla danışmanı, İzmir’de ise yaklaşık 600 danışmanı var. İzmir’de de bugüne kadar altı kez ciro ve satış birinciliği elde ettim" dedi. “Motive olmak için çalışmıyorum, çalıştıkça motive oluyorum. Ödül alayım diye çalışmıyorum; çalıştıkça ödül geliyor” diyen Toka’nın gelecekteki hedefi ise başarısını tek başına sürdürmek değil, bir ekip kurarak çevresindeki insanlara da fayda sağlamak. Iğdır’dan başlayan, Aydın’da üniversite eğitimiyle devam eden; garsonluk, PlayStation kiralama ve temizlik işleriyle şekillenen çalışma hayatının ardından gayrimenkul sektöründe zirveye ulaşan Toka, şimdi kuracağı ekiple daha geniş bir yapı oluşturmayı hedefliyor. “Bana verilen her şeyin sadece bana ait olmadığının farkındayım” diyen Toka, başarının kendisi kadar başkalarına fayda sağlamanın da önemli olduğunu vurguladı.
