Türkiye genelinde yatırım enstrümanlarının çeşitlenmesi, yüksek mevduat faizleri ve krediye erişimde yaşanan yapısal zorluklar, gayrimenkul sektöründe uzun süredir beklenen dengelenmeyi derin bir yavaşlamaya dönüştürdü. Geçtiğimiz yılı tarihi zirvelerle kapatan ve yatırımcısının yüzünü güldüren taşınmaz piyasası, içinde bulunduğumuz yılın ilk yarısında alıcıların bekle-gör politikasına geçmesiyle birlikte ivme kaybetti. Yatırım amacıyla konut veya arsa arayan vatandaşların nakit varlıklarını farklı alanlarda değerlendirmeyi seçmesi, tapu dairelerindeki işlem yoğunluğunu doğrudan etkiledi. Sektör temsilcilerinin yakından takip ettiği ocak-mayıs dönemi istatistikleri, piyasadaki hacimsel daralmayı tüm çıplaklığıyla gözler önüne serdi.
Rekor yılından sonra gelen ani düşüş dalgası
Piyasanın genel seyrini anlamak adına geçmiş dönem verileriyle yapılan kıyaslamalar, sektörün nasıl bir makas değişimi yaşadığını açıkça ispatlıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden derlenen bilgilere göre, konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazları kapsayan gayrimenkul satışları, geçtiğimiz 2025 yılında yıllık bazda yüzde 8,7 artış göstererek 3,3 milyon sınırını aşmış ve tarihi bir rekor kırmıştı. Ancak bu hızlı yükseliş grafiği, yeni yılın başlamasıyla birlikte yerini sert bir düşüş trendine bıraktı. Bu yılın ilk 5 aylık kümülatif performansına bakıldığında, Türkiye genelinde satılan taşınmaz sayısı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 13,9 oranında net bir azalma göstererek 1 milyon 29 bin 771 seviyesine kadar geriledi. Geçen yılın aynı 5 aylık periyodunda ise 1 milyon 196 bin 100 seviyesinde bir hacim yakalanmıştı.
Aylık bazda inişli çıkışlı bir grafik izleniyor
Yılın başından bu yana aylık bazda gerçekleşen mülk hareketleri incelendiğinde, dönemsel dalgalanmaların ve bahar aylarındaki kısmi hareketliliğin izleri görülebiliyor. Sektör ocak ayına 204 bin 884 adetlik bir hacimle başlarken, şubatta bu rakam 222 bin 842'ye yükseldi. Mart ayında yeniden gerileyerek 200 bin 529 olan satış adedi, nisan ayında ise bahar canlılığı ve bekleyen işlemlerin tamamlanmasıyla 234 bin 468'e ulaşarak yılın şu ana kadarki en yüksek aylık performansına imza attı. Ancak bu geçici yükseliş mayıs ayında kalıcı olamadı ve piyasa 167 bin 48 adetlik hacimle yılın en düşük seviyelerinden birini gördü. Gerçekleşen bu işlem adetleri, geçmiş yılların ilk 5 ayı (2024'te 1 milyon 58 bin, 2023'te 1 milyon 161 bin, 2022'de 1 milyon 207 bin) göz önüne alındığında, piyasanın 2021 yılından bu yana en durgun dönemini yaşadığını belgeliyor.
Tapu müdürlüklerinde milyonlarca mesai harcandı
Satışlardaki gerilemeye rağmen, mülkiyet haklarının tescili, miras paylaşımları ve kamusal düzenlemeler nedeniyle tapu dairelerindeki genel iş yükü yüksek seyrini korumaya devam etti. Yılın ilk 5 ayında taşra teşkilatlarında toplam 7 milyon 786 bin 716 idari işlem kalemi sonuçlandırıldı. Bu devasa işlem havuzunun detayları incelendiğinde, 1 milyon 30 bine yakın kısmını doğrudan mülkiyet devrini içeren satışlar oluşturdu. Finansmana erişimde ipotekli satışların payının düşmesine rağmen, 507 binden fazla işlemde ipotek tesis edildiği kayıtlara geçti. Geri kalan idari operasyonlarda ise yaklaşık 163 bin intikal, 67 bine yakın kayıt düzeltme, 35,4 bin kamulaştırma, 22 bin parsel ayırma, 16,1 bin bağış ve 12,2 bin birleştirme işlemi gerçekleştirildi.
İşlem adedi düşerken harç gelirleri rekor kırdı
Piyasadaki hacimsel küçülmenin tersine, devletin bu işlemlerden elde ettiği mali gelirlerde muazzam bir artış kaydedildi. Taşınmazların rayiç değerlemelerinde yaşanan güncellemeler ve enflasyonist fiyat hareketleri, işlem başına ödenen harç miktarlarını yukarı taşıdı. Yılın ilk 5 ayında tapuda gerçekleştirilen tüm bu hukuki süreçlerden elde edilen toplam harç geliri, yıllık bazda yüzde 69,5 gibi rekor bir artış göstererek 87 milyar 112 milyon 415 bin lira seviyesine tırmandı. Hazineye aktarılan bu devasa bütçenin aslan payını ise yine mülk ticaretinin kendisi sağladı; mali kaynağın 82,7 milyar liralık ana omurgası doğrudan satış işlemlerinden kesilen harçlardan elde edildi.
