5 yıllık kiracılara kritik uyarı!

Türkiye genelinde milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren kira artışları, ekim ayında yeniden gündemin ilk sıralarına yerleşti. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) eylül ayı enflasyon verilerinin açıklanmasıyla birlikte, ekim ayında yenilenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal zam tavanı yüzde 31,49 oldu. Ancak kira sözleşmesinde beş yılı geride bırakanlar açısından farklı hukuki hükümler devreye girebiliyor. Özellikle eski kiracılar ile güncel piyasa koşullarına göre daha yüksek kira geliri elde etmek isteyen mülk sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar, kira tespit davalarını gündeme taşıyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri, kira bedelinin hangi koşullarda yeniden belirlenebileceğini düzenliyor.

Bu gece yarısı İzmir'de motorine dev zam geliyor

İçeriği Görüntüle

Beş yılı dolduran kiracılar dikkat

Türk Borçlar Kanunu'na göre kira ilişkisinin beş yılı aşması durumunda ev sahibi, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini talep edebiliyor. Bu hak, kiracı açısından da geçerli. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira tutarını belirleyebiliyor. Bu nedenle beş yılını dolduran kiracılar için kira bedelinin yalnızca yıllık TÜFE artış oranına bağlı kalmadan yeniden değerlendirilmesi mümkün. Ancak bu durum, ev sahibinin kirayı tek taraflı olarak istediği seviyeye yükseltebileceği anlamına gelmiyor. Tarafların anlaşamaması halinde yeni kira bedelinin belirlenmesi için yargı yoluna başvurulması gerekiyor.

Ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, mülk sahibine sınırsız zam yapma hakkı vermiyor. Örneğin uzun yıllardır aynı evde oturan bir kiracının aylık 15 bin lira kira ödediğini, aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip konutların ise 30 bin liradan kiralandığını düşünelim. Ev sahibi, bu farklılığı gerekçe göstererek kira tespit davası açabilir. Ancak mahkeme yalnızca ilanlarda yer alan fiyatlara bakarak karar vermiyor. Konutun konumu, büyüklüğü, fiziksel durumu, gerçek emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendiriliyor. Ayrıca kiracının uzun süredir aynı konutta oturması da mahkemenin hakkaniyet değerlendirmesinde önem taşıyabiliyor.

Ekim ayında kira zammı ne kadar?

Ekim 2026'da yenilenen ve genel TÜFE artış sınırına tabi olan kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,49. Bu oran üzerinden yapılan hesaplamaya göre farklı kira tutarlarında ortaya çıkan yeni bedeller şöyle:

Tablodaki hesaplamalar, ekim ayında sözleşmesi yenilenen ve olağan kira artış kurallarına tabi kiracılar için hazırlanmıştır. Tarafların daha düşük artışta anlaşması mümkün.

Beş yıl dolunca kiracı evden çıkarılabilir mi?

Kiracılar arasında en fazla merak edilen konulardan biri, beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte tahliye zorunluluğunun doğup doğmadığı. Mevzuata göre kira ilişkisinin beş yılı doldurması, ev sahibine kiracıyı kendiliğinden evden çıkarma hakkı vermiyor. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracının süresi içinde fesih bildiriminde bulunmaması halinde kural olarak birer yıllık dönemlerle uzuyor. Ev sahibi yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini gerekçe göstererek tahliye talep edemiyor. Ancak kanunda belirtilen haklı tahliye nedenlerinin bulunması halinde dava veya ilgili icra yollarına başvurulabiliyor.

Ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?

Türk Borçlar Kanunu'nda kiracının tahliyesine imkân veren belirli durumlar bulunuyor. Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi konut ihtiyacının bulunması, bunlardan biri. Bunun yanında taşınmazın esaslı onarım, yeniden inşa veya imar nedeniyle kullanımının mümkün olmaması da belirli koşullarda tahliye gerekçesi olabiliyor. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi ve kanuni koşulları taşıyan iki haklı ihtar da tahliye sürecine dayanak oluşturabiliyor. Ancak bu gerekçelerin ileri sürülmesi, kiracının derhal evden çıkarılabileceği anlamına gelmiyor. Her durum için kanunda öngörülen usul ve sürelerin uygulanması gerekiyor.

Kira tespit davasında süre önemli

Kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyen tarafların dikkat etmesi gereken konulardan biri de dava açma zamanı. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor. Ancak mahkeme tarafından belirlenen yeni kira tutarının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, dava ve bildirim sürelerine bağlı. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya bu süre içinde yazılı artış bildiriminin yapılması, kanunda belirtilen koşullarda kararın yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanmasını sağlayabiliyor. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde ise farklı bir zamanlama kuralı uygulanabiliyor. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu.

Kiracılar ve ev sahipleri ne yapmalı?

Kira artışlarında anlaşmazlık yaşayan tarafların öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini, yenileme dönemini ve mevcut artış hükümlerini kontrol etmesi gerekiyor. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde emsal bedellerin incelenmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurulması mümkün. Ancak ne kiracının yasal artışları keyfî biçimde reddetmesi ne de ev sahibinin tek taraflı olarak sınırsız zam uygulaması hukuki açıdan doğru bir yaklaşım. Ekim 2026'da geçerli yüzde 31,49'luk kira artış tavanı ile beş yılı aşan sözleşmelerde mahkeme yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi, birbirinden ayrı hukuki süreçler olarak değerlendiriliyor. Sonuç olarak, beş yılını dolduran kiracı otomatik olarak tahliye edilmiyor; ev sahibi de sırf beş yıl geçtiği için istediği kirayı tek taraflı olarak belirleyemiyor. Yeni kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklar, kanunda belirtilen koşullara göre çözüme kavuşturuluyor.