Adalet Bakanlığı UYAP E-Satış Portalı ile Basın İlan Kurumu’nun resmî ilan portalı (ilan.gov.tr) verileri üzerinden gerçekleştirilen kapsamlı ilçe analizi, İzmir genelindeki icralık taşınmaz satışlarının coğrafi ve niteliksel dağılımında dikkat çekici bir tabloyu ortaya koydu. Çıkarılan sayısal veriler; gayrimenkul hacizlerinin ve icradan satış ihalelerinin ağırlıklı olarak sanayi, çeper gelişme aksı ve tarımsal niteliği yüksek ilçelerde kümelendiğini gösteriyor. Bireysel borçlanmanın neticesi olan konut icraları merkezde yoğunlaşırken, ticarî ve tarımsal borçlanmanın bir sonucu olan arsa, tarla ve imalathane hacizleri çeper ilçelerde ivme kazanıyor.
VERİLERLE İZMİR GAYRİMENKUL İCRA DAĞILIMI ANALİZ TABLOSU
| İlçe | Bölgesel Niteliği | Konut (Daire / Müstakil) Payı (%) | Arsa / Tarla / Arazi Payı (%) | İcra Yoğunluk Nedeni |
| Buca | Yoğun Nüfus / Konut | %32 | %12 | Bireysel Kredi / Kredi Kartı / Tüketici Borçları |
| Torbalı | Sanayi / Tarım / Çeper | %18 | %28 | Ticari Kredi / İşletme Sermayesi / Tarımsal Giderler |
| Menemen | Sanayi / Gelişim Aksı | %15 | %22 | Küçük Sanayi / İmalathane / Hisseli Arsa İcraları |
| Bornova | Ticaret / Nüfus / Sanayi | %12 | %10 | Bireysel ve Ticari Karışık Hacizler |
| Karşıyaka / Konak | Kıyı / Merkez / Ticaret | %13 | %8 | Bireysel Kredi / Şirket Ortaklığı Borçları |
| Diğer İçi/Çeper İlçeler | Tarım / Turizm / Çeper | %10 | %20 | İpotek İnfazları / Hisseli Arazi Çözülmeleri |
Kaynak: UYAP E-Satış Portalı ve Basın İlan Kurumu İlan.gov.tr veri kategorilerinin ilçe bazlı nicel analizi.
ÇEPER İLÇELERDE "ARSA VE TARLA", MERKEZDE "KONUT" SATIŞTA
Eldeki resmi kayıtlar sınıflandırıldığında, icra daireleri tarafından satışa çıkarılan taşınmazların vasıflarında son derece belirgin bir bölgesel ayrım göze çarpıyor. Kent merkezindeki icra dosyaları çoğunlukla bireysel borçlanmaya dayalı bağımsız bölüm (daire) icralarından oluşurken, çeper ilçelerde tablonun rengi üretim araçlarına kayıyor.
1. Çeper ve Sanayi Aksı (Torbalı, Menemen, Kemalpaşa)
Bu hatta bulunan icra ihalelerinde "Arsa", "Bahçe", "Depo" ve "Tarım Arazisi" niteliğindeki taşınmaz oranları en yüksek seviyelerde seyrediyor. Özellikle Torbalı ve Menemen hattındaki imalathaneler ile tarımsal işletmelerin artan finansman ve girdi maliyetleri, borç yükünün tapuda arazi vasıflı yerlerin haczedilerek icra daireleri vasıtasıyla cebri satışa çıkarılmasına neden oluyor.
2. Yoğun Nüfuslu Merkez İlçeler (Buca, Bornova, Karabağlar)
Mesken ve konut icra satışlarının en yoğun kümelendiği alan Buca ve çevresi olarak öne çıkıyor. Buca, İzmir genelindeki icralık konut ilanlarının tek başına yaklaşık üçte birini barındırıyor. Yüksek nüfus yoğunluğu, geçim sıkıntısına bağlı bireysel kredi borçları, kredi kartı temerrütleri ve kefalet riskleri nedeniyle en çok icralık daire ilanı bu bölgede askıya çıkıyor.
3. Kıyı ve Merkez Kademesi (Karşıyaka, Konak, Alsancak)
Ticari hacmin ve mülkiyet değerlerinin yüksek olduğu merkez ilçelerde toplam dosya sayısı yüksek olsa da, gayrimenkulün doğrudan icradan satış ihalesine çıkma oranı çeper ilçelere kıyasla daha düşük seyrediyor. Mülk sahiplerinin satış aşamasına gelmeden borcu yapılandırma veya mülkü serbest piyasada satarak borcu kapatma eğilimi bu bölgelerde icra ihalelerinin tamamlanma oranını düşürüyor.
HUKUKİ VE FİNANSAL SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?
İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, borcun zamanında ödenmemesi durumunda alacaklı tarafın talebiyle başlatılan haciz işlemleri, taşınmazın kıymet takdiri yapılmasıyla e-Satış portalına taşınıyor. İcra daireleri tarafından belirlenen muhammen (tahmini) bedel üzerinden ihaleye çıkarılan gayrimenkuller, UYAP E-Satış platformunda elektronik ortamda teklife açılıyor.
İhalelerde birinci açık artırma, muhammen bedelin %50’si üzerinden başlatılıyor. Teklif gelmemesi veya satışın gerçekleşmemesi durumunda ikinci ihale aşamasına geçilerek taşınmazın borç karşılığı el değiştirmesi sağlanıyor. Elde edilen gelir, öncelikle rüçhanlı (öncelikli) alacaklılar, vergi borçları ve dosya alacaklısı arasında icra cetveline göre dağıtılıyor.
HİSSELİ ARAZİLERDE HACİZ TEHLİKESİ
Resmî ilan verilerinden elde edilen bir diğer çarpıcı nokta ise mülkiyet tipleri arasındaki oranlar. Kent merkezinde borç rehnine takılan varlıklar çoğunlukla tekil konut ve bağımsız bölümlerden oluşurken; çeper metropol ilçelerde hisseli arsa payları ve tarlalar rekor muhammen bedellerle icra listelerine giriyor.
Çok ortaklı tarım arazilerinde tek bir hissedarın borcu nedeniyle tüm arazinin satışa çıkarılması veya hisse satışı yoluyla yabancı ortakların mülkiyete girmesi, çeper ilçelerdeki üreticiler için önemli bir mülkiyet riski oluşturuyor. Bu durum, ticari işletmelerin ve imalat sektörünün finansal yükünün gayrimenkul hacizlerindeki izini ve sosyo-ekonomik yansımasını doğrudan ortaya koyuyor.
