Türkiye'deki milyonlarca gayrimenkul sahibi, belediyeler tarafından dört yılda bir yeniden belirlenen emlak rayiç bedelleri ile adeta soğuk bir duş etkisi yaşadı. Bu yılki takdir komisyonu kararlarının ardından ortaya çıkan ve bazı bölgelerde yüzde 1400 gibi akıl almaz seviyelere ulaşan artışlar, kamuoyunda büyük bir tepki ve şaşkınlık yarattı. 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak bu yeni değerler, önümüzdeki dört yıl boyunca ödenecek emlak vergisi başta olmak üzere birçok mali yükümlülüğü doğrudan etkileyecek. Aniden katlanan vergi yüküyle karşı karşıya kalan ve ne yapacağını bilemeyen mülk sahipleri için ise kritik bir süreç işlemiş durumda. Uzmanlar, bu fahiş artışlara karşı sessiz kalmamak ve yasal hakları sonuna kadar kullanmak gerektiği konusunda hemfikir. Bu sürecin ilk ve en önemli adımı ise, belirlenen yeni değerlere karşı resmi bir itiraz dilekçesi vermek.
İtiraz için zaman daralıyor: 7 Eylül'ü kaçırmayın
Hukuki sürecin ilk basamağı olan itiraz hakkını kullanmak için tanınan süre hızla tükeniyor. Vergi Usul Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca, takdir komisyonu kararlarının ilan edilmesinin ardından mülk sahiplerinin 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Ancak bu yıl, 30 günlük sürenin adli tatile denk gelmesi nedeniyle dava açma süresi 7 Eylül tarihine kadar uzatıldı. 7 Eylül'ün hafta sonuna denk gelmesi sebebiyle, fiili olarak son günün 8 Eylül Pazartesi olduğu belirtiliyor. Avukat Ufuk Tekin gibi uzmanlar, dava açma hakkını kaybetmemek için bu tarihten önce belediyelere mutlaka bir itiraz dilekçesi verilmesi gerektiğinin altını çiziyor. Bu dilekçe, yalnızca bir itiraz beyanı olmakla kalmıyor, aynı zamanda ileride açılacak bir iptal davası için yasal bir zemin hazırlıyor. Uzmanlar, idarelerin, özellikle geniş kitlelerden gelen yoğun itirazlar karşısında kamuoyu baskısını hissederek fahiş artış kararlarını gözden geçirme veya geri çekme ihtimali bulunduğunu da dile getiriyor.
Mahallede açılacak tek dava herkesi kurtarabilir
Bu süreçte bireysel itirazların yanı sıra kolektif hareketin gücü de ön plana çıkıyor. Uzmanlara göre, fahiş artışlara karşı toplu bir duruş sergilemek büyük önem taşıyor. Hukuki olarak, aynı mahalle veya sokakta oturan bir mülk sahibinin açtığı ve kazandığı bir iptal davası, diğer tüm mülk sahipleri için emsal karar niteliği taşıyabiliyor. Yani, tek bir kişinin açıp kazandığı bir dava, o sokaktaki tüm komşular için belirlenen fahiş vergi artışının iptal edilmesini sağlayabilir. Bu durum, dava masraflarından ve hukuki süreçlerin karmaşıklığından çekinen vatandaşlar için bir umut kapısı aralıyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nüans bulunuyor. Bazen aynı mahalle içinde bile sokaktan sokağa rayiç bedellerde ciddi farklılıklar olabiliyor. Bu nedenle, özellikle kendi sokağındaki değerin çevredeki diğer sokaklara göre orantısız şekilde yüksek olduğunu düşünenlerin ayrıca dava açmasının daha etkili bir sonuç doğurabileceği ifade ediliyor.
Bu artışlar sadece emlak vergisiyle sınırlı değil
Belediyeler tarafından belirlenen yeni arsa metrekare değerlerinin yarattığı etki, sadece yıllık olarak ödenen emlak vergisiyle sınırlı kalmıyor. Bu değerler, bir dizi vergi ve harcı doğrudan etkileyen bir matrah görevi görüyor. Bu durumun en somut örneklerinden biri, tapu alım satım işlemleri sırasında ödenen harçlar. Rayiç bedelin yükselmesi, tapu devirlerinde hem alıcının hem de satıcının ödeyeceği harç miktarının otomatik olarak artması anlamına geliyor. Daha da önemlisi, bu şişirilmiş değerler, birçok konutun bir anda Değerli Konut Vergisi (DKV) kapsamına girmesine neden olabilir. Uzmanlar, piyasa değeri 10 milyon TL olan bir konutun rayiç bedelinin 20 milyon TL olarak belirlenmesi gibi durumların, o mülkü lüks konut statüsüne sokarak sahiplerine ek bir vergi yükü getireceği uyarısında bulunuyor. Bu nedenle, askıya çıkan listeleri kontrol etmek ve sadece emlak vergisi için değil, gelecekteki potansiyel tüm maliyetler için itiraz hakkını kullanmak stratejik bir önem taşıyor.
Değerlemenizi nasıl kontrol edebilirsiniz?
Peki mülk sahipleri, kendi gayrimenkulleri için belirlenen yeni değeri nereden öğrenebilir? Takdir komisyonlarınca belirlenen yeni arsa değer listeleri, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyelerde ve muhtarlıklarda askıya çıkarılarak kamuoyuna ilan ediliyor. Vatandaşların bu listeleri bizzat gidip kontrol etmesi en garanti yöntem. Bunun yanı sıra, birçok belediye artık e-Belediye hizmetleri üzerinden "Arsa Rayiç Bilgileri Sorgulama" ekranı sunuyor. Bu dijital hizmetler sayesinde, vatandaşlar mülklerinin bulunduğu cadde ve sokak bazında güncel ve geçmiş yıllara ait rayiç bedelleri kolayca sorgulayabiliyor. Uzmanlar, tüm mülk sahiplerine, 7 Eylül'e kadar bu kontrolleri mutlaka yapmalarını ve değerlerde fahiş bir artış tespit etmeleri halinde vakit kaybetmeden itiraz dilekçelerini sunmalarını tavsiye ediyor.
Madalyonun diğer yüzü: Kayıt dışılık ve olası faydalar
Konu, vatandaşın cebine dokunan vergi artışları nedeniyle büyük bir tepki toplasa da, madalyonun bir de diğer yüzü bulunuyor. Uzmanlar, rayiç bedellerin gerçek piyasa değerlerine yaklaştırılmasının bazı potansiyel olumlu sonuçları olabileceğine de dikkat çekiyor. Bunlardan ilki, gayrimenkul alım satımlarında yaygın olan kayıt dışı beyanların önüne geçilmesi. Prof. Dr. Emre Alkin'in "Gayrimenkul Değerlemesi Sorunsalı" raporuna göre, Türkiye'de rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasındaki farktan kaynaklanan yıllık vergi kaybı sadece konutlarda 6 milyar doları buluyor. Bu rakam, tüm imarlı araziler dahil edildiğinde 25 milyar dolara kadar çıkıyor. Rayiç bedellerin yükseltilmesi, bu büyük vergi kaçağını önlemede önemli bir adım olarak görülüyor. Ayrıca, resmi değerlerin yükselmesi alıcı ile satıcı arasındaki fiyat pazarlıklarını daha şeffaf bir zemine taşıyabilir ve mülklerin gerçek değeri üzerinden banka kredisi kullanımını, yani finansmana erişimi kolaylaştırabilir. Artan vergi gelirleri sayesinde belediyelerin bölgelerindeki altyapı, park ve sosyal tesis yatırımlarını artırma potansiyeli de bir diğer olumlu beklenti olarak sıralanıyor.
