Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedeli uyuşmazlıklarında 5 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi belirlenen bedelin emsal ve rayiçlerin ciddi şekilde altında kalması halinde, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınarak 5 yıl dolmadan da kira bedelinin yeniden belirlenebileceğine hükmetti.
Karara konu olay İstanbul’da bir iş yerinde yaşandı. Mülk sahibi, 2005 yılında kiraya verdiği iş yerinden 2021 yılında aylık 22 bin lira kira alıyordu. Kiranın bölgedeki emsal bedellerin oldukça altında kaldığını belirten mülk sahibi, bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı
Yerel mahkeme, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirledi. Bu nedenle kira bedelinin “hak ve nesafete” göre yeniden belirlenemeyeceğine karar veren mahkeme, sözleşmede yer alan artış şartının uygulanmasına hükmetti.
Mülk sahibinin istinaf başvurusu da reddedildi.
Bunun üzerine karar temyiz edildi. Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
“5 yıl hesabında ilk kira tarihi dikkate alınmalı”
Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca artış oranının değil, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyetin de dikkate alınması gerektiği belirtildi.
Daire, somut olayda 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi başlatıp başlatmadığının araştırılması gerektiğine dikkat çekti. Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceği değerlendirildi.
Yargıtay, bu nedenle yalnızca son sözleşme tarihinin esas alınarak 5 yıllık sürenin yeniden başlatılamayacağına işaret etti.
Emsal kira bedeli araştırılacak
Daire, yerel mahkemenin kira sözleşmesinin tarihinin yanı sıra belirlenen bedelin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını da araştırması gerektiğine hükmetti.
Kararda, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınarak kira bedelinin “hak ve nesafete” göre belirlenmesi gerektiği vurgulandı.
Yargıtay böylece, sözleşmenin yenilenmiş olmasının tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlaması anlamına gelmeyeceğine hükmetti. Dosya, eksik incelemenin giderilmesi ve kira bedelinin emsal değerler üzerinden yeniden değerlendirilmesi için yerel mahkemeye gönderildi.
