Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir, süreç nasıl işler?
Türkiye’de miras kalan bir ev ya da arsa nedeniyle kardeşler, kuzenler ya da tamamen tanımadık kişiler aynı taşınmazın hissedarı haline gelebilmektedir. Bu da çoğu zaman kişiler arasında anlaşmazlıklara ve hukuki sorunlara yol açmaktadır. Çünkü ortak mülkiyet, malın nasıl kullanılacağından tutun da satılıp satılmayacağına kadar pek çok konuda ortak karar alınmasını gerektirir. İşte bu nedenle anlaşmazlıklar kaçınılmaz hale geldiğinde ise devreye ortaklığın giderilmesi davası girmektedir.
Hukukumuzda Ortak Mülkiyetin Türleri
Türk Hukukunda birden fazla kişinin aynı mala birlikte sahip olmasının iki temel biçimi vardır. Bunlardan ilki elbirliği mülkiyeti yani iştirak halinde mülkiyettir. Elbirliği mülkiyeti özellikle mirasla intikal eden mallarda görülür. Burada ortakların ayrı ayrı payları yoktur; herkes bütün mal üzerinde birlikte hak sahibidir. İkincisi paylı mülkiyet yani müşterek mülkiyettir. Paylı mülkiyet durumunda her ortak belirli bir paya sahiptir. Burada paydaşlar kendi hisseleri üzerinde tasarrufta bulunabilir.
Miras yoluyla edinilen mallarda ilk başta elbirliği mülkiyeti doğar. Ancak istenirse bu, mahkeme kararıyla veya anlaşmayla paylı mülkiyete çevrilebilir. Paylı mülkiyete geçilmesiyle birlikte ortaklığın sona erdirilmesi (örneğin satış yoluyla) daha kolay hale gelir.
Kimler Dava Açabilir?
Taşınır veya taşınmaz üzerinde elbirliği ya da paylı mülkiyet şeklinde hak sahibi olan her paydaş bu davayı açabilir. Ortaklardan biri hayatını kaybetmişse, onun yerine mirasçıları davaya dahil olur. Dava, tüm hissedarlara karşı açılır ve tüm paydaşların yargılamaya katılması gerekir.
Hangi Mahkeme Görevlidir?
Ortaklığın giderilmesi davasına Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Eğer konu bir taşınmazsa, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz varsa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunludur
1 Eylül 2023 itibarıyla, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce davayı açacak paydaşın diğer tüm paydaşlara karşı arabulucuya başvurması zorunludur. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava yoluna gidilebilir. Aksi halde dava, "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddedilir.
Mahkeme Ne Karar Verir?
Mahkeme sürecinde iki temel paylaşım yöntemi vardır: Bunlardan ilki Aynen Taksim yani Malın Bölünmesi yoludur. Burada eğer malın (ev veya arsanın) fiziksel olarak bölünmesi mümkünse, mahkeme bu yolu tercih eder. Örneğin büyük bir arazi ya da kolayca bölünebilecek nitelikte bir taşınır söz konusuysa, parçalar eşit değerde ayrılır ve her paydaş bir kısmını alır. Değer farkı varsa nakit ödeme ile denkleştirme sağlanır. Ancak ev, küçük bir arsa veya bölündüğünde değer kaybına uğrayacak bir taşınmaz söz konusuysa bu yol mümkün olmaz.
Mahkemece belirlenebilecek ikinci paylaşım yolu uygulamada da en sık karşılaşılan Satış Yoluyla Paylaşım yoludur. Burada aynen taksim mümkün değilse, mahkeme dava konusu taşınmazın satışına kararı verir. Uygulamada en sık tercih edilen yöntem budur. Taşınmaz, açık artırmaya çıkarılır ve elde edilen para, paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?
Önce mahkeme, bilirkişi eşliğinde keşif yaparak taşınmazın değerini tespit eder. Bu bedel mahkeme kararıyla belirlenir. Bu takdir tüm paydaşlara tebliğ edilir ve itiraz edilebilir. Dava sonuçlandıktan sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Açık artırma başlama fiyatı, belirlenen değerin yarısıdır. Yani taşınmazın bedeli 2 milyon TL ise, ihale 1 milyon TL’den açılır.
Mirasçılar Arasında Farklı Uygulama
Mirasçılar arasında mal paylaşımı yapılmak isteniyorsa, ortaklığın giderilmesi davası dışında miras taksim davası açılması da mümkündür. Ayrıca mirasçılardan biri, mahkemeden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Bu da ortaklığın sona erdirilmesini kolaylaştıran bir başka hukuki yoldur.
Sonuç: Ortaklık Sona Erebilir, Yeter ki Yol Bilinsin
Bir malın birden çok sahibi olması başta sorun yaratmasa da, zamanla çözülmesi gereken ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu uyuşmazlıklara hukuk çerçevesinde çözüm getiren etkili bir yoldur. Paydaşlar anlaşamıyorsa, hem dava öncesi arabuluculuk hem de yargılama süreci ile mal paylaşımı mümkün hale gelmektedir.