İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, son dönemde artan kira davalarında düğümü çözecek bir tahliye kararı verdi. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesine dayanan bu hukuki değerlendirme, uzun süreli kiracıların "sebep gösterilmeden çıkarılamayacağı" yönündeki genel kanıyı yeni bir çerçeveye oturttu. Mahkeme, kanunda yer alan 10 yıllık uzama süresinin dolması durumunda ev sahiplerine tanınan "koşulsuz fesih" hakkının uygulanabilirliğini güçlendirdi. Bu adım, özellikle yüksek kira artışları ve tahliye uyuşmazlıkları nedeniyle tıkanan yargı sürecinde mülk sahiplerinin elini kolaylaştıran bir emsal olarak görülüyor.
Somut gerekçe şartı esnetildi
Gayrimenkul hukukundaki yerleşik uygulamada, ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kendisinin veya altsoyunun konuta ihtiyacı olması ya da binada esaslı bir tadilat yapılması gibi ispatlanabilir nedenler aranıyordu. Ancak mahkemenin son kararıyla, 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış kira ilişkilerinde bu şartlar devre dışı kaldı. Artık mülk sahibi, "Oğlum gelecek" veya "Evi yenileyeceğim" gibi bir gerekçe sunmak zorunda kalmadan, sadece kanuni hakkını kullanarak sözleşmeyi feshedebilme imkanına sahip olacak. Bu durum, kiracı-ev sahibi ilişkisinde mülkiyet hakkının kullanımını ön plana çıkaran bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor.
Kritik 90 gün uyarısı: Bir gün bile gecikmemeli
Tahliye hakkının kullanımı mahkeme tarafından çok sıkı bir prosedüre bağlandı. Mülk sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, sözleşmenin her bir uzama yılının bitiminden en az 3 ay (90 gün) önce kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarname göndermesi zorunlu kılındı.
-
İhtar Zamanı: Uzama döneminin bitişine en az 90 gün kala.
-
Yöntem: Noter kanalıyla yazılı bildirim.
-
Risk: Eğer bu süre bir gün dahi geciktirilirse veya ihtarname tebliğ edilmezse, tahliye hakkı o yıl için düşüyor ve süreç bir sonraki kira yılına sarkıyor.
Uzmanlardan 2015 öncesi sözleşme uyarısı
Hukukçular, 10 yıllık sürenin hesaplanmasında "asıl sözleşme süresi + 10 yıllık uzama" formülünün uygulandığına dikkat çekiyor. Örneğin; 2014 yılında yapılan 1 yıllık bir sözleşme, 2015 yılında ilk uzama dönemine girmiş ve 2025 yılı itibarıyla 10 yıllık uzama sınırını doldurmuştur. Bu kapsamda, özellikle 2015 yılı ve öncesinde imzalanmış olan kira sözleşmeleri, yeni kararın doğrudan etki alanında bulunuyor. Uzmanlar, mülk sahiplerinin takvim hesaplamasını doğru yapmaları, kiracıların ise kapılarına gelen ihtarnamelerin tarihlerini titizlikle kontrol etmeleri gerektiğini vurguluyor.
Tahliye davalarında yeni dönem
Bu karar, Sulh Hukuk mahkemelerindeki yoğunluğu artırabileceği gibi, belirsizliğini koruyan birçok dosya için de yol gösterici olacak. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen bu karar, mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını korurken, kiracıların da uzun süreli barınma hakkının kanun koyucu tarafından çizilen sınırlarını hatırlatmış oldu. Tahliye sürecinin başlatılması için arabuluculuk şartının devam ettiği, ancak 10 yıllık sürenin dolması halinde davanın mülk sahibi lehine sonuçlanma ihtimalinin oldukça yüksek olduğu belirtiliyor.
