Son yıllarda kira sözleşmelerinden kaynaklanan tahliye davaları ve kira tespit davaları çok artmıştır. Bir tarafta yeni kiralanan gayrimenkullerin kira bedellerinin aşırı artması, diğer yandan eski kiracıların yıllık %25 artış oranı hem ev sahiplerini hem de kiracıları mağdur etmiştir. Kiracılar aylık gelir durumuna göre ödeme zorluğu çektikleri için %25 artış oranı üzerinde artış yapmak istemezken kiraya verenler de kira artışını az buldukları için bu sefer kiracıyı tahliye ederek yeni bedel üzerinden kiraya vermek için kanunda sayılı sebeplerle icra takipleri ve davalar açmaktadır. Peki tahliye sebepleri nelerdir?
6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” 04.11.2011 tarihli resmî gazetede yayınlanarak 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunun 648 maddesi ile 818 sayılı Borçlar Kanunu, 6101 sayılı “Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun” nun 10 maddesi ile de “6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” yürürlükten kaldırılmıştır.
Kira sözleşmeleri ve bunlara dair yasal düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 299-378 maddeleri arasında yer almaktadır. Biz bugün çoğumuzu yakından ilgilendiren ev ve işyeri kiralarını kapsayan “çatılı kira sözleşmeleri “dediğimiz kira sözleşmeleri ve tahliye davaları üzerinde duracağız.
Kira sözleşmeleri şekil şartına tabi değildir. Yazılı şekilde yapıldığı gibi sözlü olarak ta yapılması mümkündür. İspat yükü iddia edene ait olması sebebiyle sözlü kira sözleşmelerinde sıkıntılar yaşanmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı olması her iki taraf bakımından da önem arz etmektedir.
Konut ve çatılı işyerlerinin tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunun 347- 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kira döneminin sona ermesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunun 347 maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. “denilerek süre sonunda kira sözleşmesini sona erme hakkı kiracı tarafa tanınmıştır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kira dönemi sonunda kanunda yazılı diğer tahliye sebeplerine dayanarak sözleşmeyi feshedip dava açma hakkı bulunmaktadır.
6570 sayılı yasada düzenlemesi bulunmayan 6098 sayılı yasa ile getirilen bir tahliye sebebi olarak kira döneminin sona ermesinden sonra on yıllık uzama süresi tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Burada kira döneminin bitim tarihi önem arz etmektedir.
Yargıtay 3. HUKUK DAİRESİ Esas: 2018/1108 Karar: 2018/6817 Karar Tarihi:20.06.2018 kararında “ Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ve davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.” Şeklindeki karardan da anlaşılacağı üzere burada kira döneminin sonu belirli süreli sözleşmelerde o sürenin sona ermesinden sonra başlamaktadır.
Yine kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilmesi için yasa gereğince şartları mevcut ise de kira dönemi sona ermeden üç ay önce ihtarnamenin tebliğ edilmesi halinde davanın açılabilmesi mümkün olduğundan buna da uyulması zorunludur.
Tahliye davası açılmadan önce tahliye davaları zorunlu arabulucu sürecine tabi olması sebebiyle arabulucuya başvuruda bulunmak zorunludur.
Hepinize adil ve adaletli günler diliyorum.
Haftaya başka bir konuda buluşmak üzere sevgiyle kalın.
Semihat Karadağlı
