Kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu ve yürürlükteki ekonomik düzenlemeler doğrultusunda belirlenmektedir. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik zam sınırı, kiracıları fahiş artışlara karşı koruma amacı taşırken, işyerlerinde kira artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirlenmektedir. Bu fark, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından büyük önem taşımaktadır.
Konut kiralarındaki düzenlemeler, devletin barınma hakkına yönelik sosyal koruma anlayışıyla şekillendirilirken, işyerleri için belirlenen kira artış oranları daha çok serbest piyasa ekonomisine dayanmaktadır. Bu nedenle işyeri sahipleri ve kiracıları, konut kiracılarına kıyasla daha geniş bir pazarlık gücüne sahip olmaktadır. Peki, konut kira artış oranı ile işyeri kira artış oranı arasındaki temel farklar nelerdir?
Konut Kira Artış Oranı ile İşyeri Kira Artış Oranı Arasındaki Temel Farklar
1. Yasal Sınırlamalar
Konut kiralarında 1 Temmuz 2024 itibarıyla yüzde 25 zam sınırı uygulanmaktadır. Bu sınır, devletin konut kiracılarını ani fiyat artışlarına karşı koruma politikası çerçevesinde getirilmiş bir düzenlemedir. Ancak bu sınırlama işyeri kiraları için geçerli değildir.
İşyeri kiralarında herhangi bir zam sınırı bulunmamaktadır. İşyerleri için kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınarak belirlenir. Bu durum, ticari mülk sahipleri ile kiracıları arasında daha esnek bir pazarlık sürecinin yaşanmasına neden olmaktadır.
2. Mevzuat Dayanağı
Konut kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nun geçici madde 1 çerçevesinde düzenlenmektedir. Bu kapsamda getirilen yüzde 25 zam sınırı, ekonomik dalgalanmalardan etkilenen kiracıları koruma amacıyla oluşturulmuştur. Ancak işyeri kira artışları için farklı bir düzenleme söz konusudur.
İşyeri kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca belirlenir. Bu maddeye göre taraflar kira artışı konusunda sözleşme yapabilir ancak belirlenen oran, her hâlükârda TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz.
3. Tarafların Konumu
Konut kiracılarının büyük bir bölümü bireylerden ya da ailelerden oluşmaktadır. Bu durum, konut kiracılarının pazarlık gücünün daha düşük olmasına neden olmakta ve devletin bu grubu koruyucu önlemler almasını gerektirmektedir.
İşyeri kiracılarının büyük çoğunluğu ise şirketler, ticari işletmeler veya esnaflardan oluşmaktadır. Ticari kiracıların maliyet hesaplamaları, gelir durumları ve sözleşme pazarlıkları konut kiracılarına kıyasla daha farklıdır. Ticari kiracılar, işyerleri için yapılan kira artışlarını gider olarak hesaplayabilmekte ve bu maliyetleri müşterilere yansıtabilmektedir. Bu nedenle devlet, işyeri kiralarına müdahale etmemekte ve artışları serbest piyasa koşullarına bırakmaktadır.
4. Uygulama Esnekliği
Konut kira artışları konusunda devletin müdahalesi oldukça katıdır. Kiracının ekonomik durumunu gözeten bir politika izlendiği için kira artışları konusunda sınırlar belirlenmekte ve bu sınırlar yasal çerçevede kesin olarak uygulanmaktadır.
İşyeri kiralarında ise sözleşme özgürlüğü daha geniştir. Taraflar kira artış oranlarını belirlerken TÜFE’nin üzerinde bir artış yapamamakla birlikte, farklı ödeme planları ve indirimler gibi esneklikler sağlayabilmektedir.
5. Kapsam ve Süreç
Konut kiralarına getirilen yüzde 25’lik zam sınırı geçici bir düzenlemedir. Hükümet tarafından her yıl yeniden değerlendirilmekte ve uzatılıp uzatılmayacağı belirsizliğini korumaktadır.
İşyeri kiraları için böyle dönemsel sınırlamalar söz konusu değildir. İşyerlerinde kira artışı, TÜFE’ye endeksli olarak düzenlendiği için uzun vadeli planlamalar daha kolay yapılabilmektedir.
Konut ve İşyeri Kira Artış Oranı Neden Farklı?
Konut ve işyeri kira artış oranlarının farklı olmasının temel nedeni, barınma hakkı ile ticari faaliyetlerin hukuki ve ekonomik açıdan farklı değerlendirilmesidir. Konutlar, insanların en temel ihtiyacı olan barınmayı karşıladığı için devlet tarafından daha fazla sosyal koruma altına alınmaktadır.
Bu nedenle konut kiralarında son yıllarda geçerli olan yüzde 25 zam sınırı, dar gelirli vatandaşların mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, devletin bu tür önlemleri sıklaştırdığı görülmektedir.
İşyeri kiralarında ise durum farklıdır. İşyerleri, ekonomik faaliyetlerin merkezinde yer aldığı için kira artışları, serbest piyasa koşullarına göre belirlenmektedir. İşyerleri için kira artışlarının TÜFE’ye endekslenmesi, işletmelerin maliyet yapısını belirlemeleri açısından önemli bir kriterdir.
Devlet, işyerlerinde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkiye doğrudan müdahale etmemektedir. Bunun temel nedeni, ticari işletmelerin ekonomik dalgalanmalara karşı daha dayanıklı olduğu varsayımıdır. İşletmelerin maliyet yapıları, gelirleri ve pazarlık güçleri olduğu göz önüne alındığında, işyeri kiralarının daha serbest bırakıldığı görülmektedir.
