Ülkemizde enflasyon oranlarının çok daha yüksek olmasına karşın hükümetin konut kiralarındaki artışı yüzde 25 ile sınırlaması kiracı-mal sahibi ilişkilerini büyük ölçüde zedeledi ve çıkmaza soktu.
Buna rağmen uzun süredir devam etmekte olan bu uygulama, hükümetin getirdiği son yasal düzenlemelerle 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatıldı.
Oysa geçtiğimiz son bir yılda vatandaşlar arasında kira ilişkilerinden kaynaklı, özellikle kira bedellerinin piyasa değerinin altında kalması nedeniyle, kira bedeli tespit ve kiralanan taşınmazın tahliyesi davalarının yanı sıra ceza davalarında da büyük artış yaşandı. Kimisi aynı mahallede hatta aynı apartmanda oturan kiracı ve mal sahipleri arasında zaman zaman hakaret, tehdit hatta darp boyutunda adli makamlara yansıyan olaylar meydana geldi ve halen daha yaşanmaya devam ediyor.
Mahkemelerin iş yükünü katlayan ve toplumsal huzura zarar veren bu gelişmeler üzerine 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37.maddesi ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara dava şartı olan zorunlu arabuluculuk şartı getirildi. Bu düzenleme ile artık 1 Eylül 2023 tarihi itibarı ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale geldi.
Hangi Kira Uyuşmazlıkları Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamındadır?
Yapılan düzenleme, kiralanan taşınmazların göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere; kiraya ilişkin uyuşmazlıkları dava açılmadan önce başvurulması zorunlu arabuluculuk sürecini kapsıyor.
Dava açılmadan önce arabuluculuk şartına tabi olan kira uyuşmazlıklarına yaygın olarak konut ve çatılı işyerleri kirasına ilişkin olarak kira bedelinin tespiti, kira ilişkisinin tespiti ve sözleşmenin uyarlanması, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiralanan mülke kiracı tarafından verilen zararların giderilmesi, depozitodan kaynaklanan uyuşmazlıklar örnek olarak verilebilir. Zorunlu dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlamadan açılan kira davaları ise dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir.
Arabuluculuğa Başvuru Nasıl Yapılır?
Dava açılmadan önce arabulucuya başvuru uyuşmazlığın esasına yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvurular tarafın kendisi ya da vekil tayin ettiği avukatı aracılığıyla da gerçekleştirilebilir.
Arabuluculuk Süreci Nasıl Sonlanır?
Arabuluculuk sürecinde taraflar karşılıklı olarak taleplerini dile getirir. Eğer anlaşma durumu olması halinde arabulucu tarafından anlaşma tutanağı hazırlanır ve icra edilebilirlik şerhi alınması ile birlikte anlaşma tutanağı mahkeme kararı niteliğini taşımaktadır. Taraflar eğer anlaşamazlarsa; dava açmak isteyen taraf anlaşmama tutanağını mahkemeye sunmak zorundadır.
Arabuluculuk Sürecine Tarafların Katılması Zorunlu Mudur?
Arabuluculuk sürecine tarafların katılması zorunlu olmayıp, taraflar toplantıda kendilerini vekil aracılığı ile temsil ettirebilirler. Ancak ilk toplantıya taraflar ya da vekilin katılmaması durumunda toplantıya katılmayan taraf davayı kazansa dahi; yargılama giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Evden Çıkarma Hangi Hakkına Sahiptir?
Ev sahibinin haklı nedenleri olması durumunda 10 yıllık uzama süresinden önce kiracıyı çıkarma hakkı bulunmaktadır. Kiracının evden tahliyesi için haklı nedenler;
• Kiraya verenin kiralanana ihtiyacı
• Tahliye taahhütnamesi bulunması
• Kiranın ödenmemesi
• Yeni malikin ihtiyacı
• Kiracının kiralananı özensiz kullanımı olarak sayılabilir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı evden çıkaramayacaktır?
Ev sahibinin haklı nedenlerinin bulunası durumu haricinde kiracının kira bedellerini eksiksiz ve zamanında ödemesi durumunda ev sahibi kiracıyı evden çıkaramayacaktır. Bu nedenle istisnai durumlar haricinde tahliye edilme tehlikesi ile karşılaşmamak için kiracıların kira bedellerini gecikmesizin tam zamanında ve eksiksiz olarak ödemeleri gerekmektedir.
Kiraya verenin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Haklı Nedenleri Olarak Neler Sayılabilir?
Kiraya veren kendisi ve yakınlarının ihtiyacının bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kiracının evden tahliyesine karar verilmesini talep edebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Uygulamada haklı ihtiyaç nedenlerine örnek olarak ev sahibinin kirada oturması, yakının iş veya okul nedeniyle kiralanan evin olduğu ile taşınması sayılabilir.
5 Yılı Aşkın Kiralarda Kira Bedelinin Tespiti İstenebilir Mi?
Kiraya veren 5 yılı aşkın kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi bitiminden en az 30 gün önce kiracıya bildirim yapmak şartıyla kira bedelinin tespiti davası açabilmektedir. Bu dava açılmadan önce yeni yapılan düzenleme ile birlikte öncelikle arabulucuya başvurma şartı bulunmaktadır.
