Türkiye'de son yıllarda adeta bir barınma krizine dönüşen, kontrol edilemeyen kira ve konut satış fiyatlarının ardındaki nedenler masaya yatırılırken, hükümet bu kez gözünü pek çok kişinin göz ardı ettiği ancak piyasayı derinden etkileyen bir alana çevirdi: Emlak ilan siteleri. Milyonlarca vatandaşın ev ararken veya mülkünü satarken ilk başvurduğu bu dijital platformların, son birkaç yılda uyguladığı fahiş ilan ücretlerinin, zincirleme bir etkiyle kira fiyatlarını daha da yukarı çektiği ve sektörde haksız bir rekabet ortamı yarattığı tespit edildi. Artan şikayetler ve sektör temsilcilerinden gelen "imdat" çağrıları üzerine, hükümetin bu duruma "dur" demek için yeni bir yasal düzenleme üzerinde çalıştığı öğrenildi. Hazırlanan yeni düzenleme, ilan ücretlerine bir tavan fiyat getirilmesini ve sektördeki tekelleşme riskinin önüne geçilmesini amaçlıyor.
İlan maliyeti kiraya yansıyor: 8 bin tl'den 200 bin tl'ye fırlayan ücretler
Peki, bir internet sitesine verilen ilanın, oturduğumuz evin kirasını nasıl etkilediği düşünülüyor? Mekanizma aslında son derece basit ve etkin. Türkiye Gazetesi'nin haberine göre, emlak sitelerinde bir emlak ofisi için 2020 yılında yaklaşık 8 bin TL olan yıllık ilan paketi ücretleri, bugün inanılmaz bir artışla 200 bin TL'ye kadar fırlamış durumda. Bu, sadece dört yıl içinde yaklaşık 25 katlık bir artış anlamına geliyor. Bireysel olarak evini veya dükkanını kiraya vermek ya da satmak isteyen bir vatandaş için ise tek bir ilanın bedeli, 3 bin TL'yi bulabiliyor.
İşte bu astronomik ilan maliyeti, piyasada domino etkisi yaratıyor. Evini kiraya vermek isteyen bir mülk sahibi veya bir emlak danışmanı, bu yüksek ilan bedelini, zarar etmemek için doğrudan talep ettiği kira bedelinin üzerine ekliyor. Örneğin, 3 bin TL'lik bir ilan maliyeti, bir yıllık kira süresine bölündüğünde, aylık kiraya 250 TL'lik ek bir yük olarak yansıyor. Bu durum, piyasada tamamen yapay ve gerçek dışı bir maliyet kalemi yaratarak, kira fiyatlarının olması gerekenin çok daha üzerinde belirlenmesine neden oluyor. Uzmanlar, bu durumun, özellikle arzın kısıtlı olduğu büyükşehirlerde, kira piyasasındaki yangını daha da körükleyen önemli bir faktör olduğunun altını çiziyor.
Sektör isyanda: 'ilan ücretleri ofis kirasını geçti'
Bu fahiş fiyat politikasından en çok etkilenenlerin başında ise, bu işin profesyonelliğini yapan binlerce emlak ofisi geliyor. Sektörün en büyük çatı kuruluşlarından biri olan Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) Başkanı Hakan Akçam, artan ilan ücretlerinin sektörde artık sürdürülemez bir noktaya geldiğini ve ciddi bir mağduriyet yarattığını belirtiyor. Akçam, birliklerine bu konuda gelen şikayet sayısının 10 bini aştığını vurgularken, durumun vahametini çarpıcı bir örnekle ortaya koyuyor: "İlan ücretleri bazı bölgelerde ofis kiralarının bile önüne geçti."
Bu durum, sektörde adil bir rekabet ortamını da ortadan kaldırıyor. Yüksek ilan paketlerini ödeyebilen büyük ve zincir emlak ofisleri piyasada daha görünür hale gelirken, sermayesi daha kısıtlı olan küçük ve orta ölçekli emlak ofisleri, bu maliyetler altında ezilerek sistemin dışına itiliyor. Akçam, bu durumun açıkça bir tekelleşmeye yol açtığına dikkat çekerek, "İlan platformlarının uyguladığı bu ücret politikaları, sektörü birkaç büyük oyuncunun kontrolüne bırakıyor. Bu da hem hizmet kalitesini düşürüyor hem de rekabeti boğuyor" ifadelerini kullanıyor.
Rekabet kurumu'nun cezası yetmedi, yeni yasa yolda
Aslında devletin, ilan piyasasındaki bu sağlıksız yapıya yönelik ilk müdahalesi bu değil. Piyasada oluşan tekelleşme eğilimi ve hakim durumun kötüye kullanılması iddiaları üzerine, Rekabet Kurumu daha önce bir soruşturma başlatmıştı. Bu soruşturma neticesinde, 2023 yılında sektördeki en büyük platformlardan birine, rekabeti ihlal ettiği gerekçesiyle 40,1 milyon TL'lik yüklü bir idari para cezası kesilmişti.
Ancak kesilen bu cezanın, platformların fiyat politikalarında caydırıcı bir etki yaratmadığı ve fahiş ücretlendirme uygulamalarının devam ettiği görülüyor. İşte bu noktada, hükümetin para cezasının ötesinde, piyasayı doğrudan düzenleyecek yasal bir çerçeve oluşturma kararı aldığı anlaşılıyor. Hazırlanmakta olan yeni düzenlemenin, Rekabet Kurumu'nun kestiği cezanın bir devamı niteliğinde olduğu ve benzer uygulamaların kalıcı olarak önüne geçmeyi hedeflediği belirtiliyor. Temel amaç, hem bireysel mülk sahiplerinin hem de binlerce emlak profesyonelinin, daha makul ve erişilebilir koşullarda ilan verebilmesini sağlamak ve piyasadaki bu yapay maliyet baskısını ortadan kaldırmak.
Tavan fiyat uygulaması nasıl işleyecek?
Hükümetin üzerinde çalıştığı düzenlemenin en kritik maddesini, ilan ücretlerine bir üst sınır, yani bir tavan fiyat getirilmesi oluşturuyor. Henüz detayları netleşmemiş olsa da, bu tavan fiyatın belirlenmesinde birkaç farklı kriterin göz önünde bulundurulması bekleniyor.
Bu kriterler arasında, ilanın yayınlandığı bölgedeki ortalama kira bedeli, mülkün değeri veya ilan paketinin içeriği gibi faktörler yer alabilir. Örneğin, düzenleme ile "bir ilanın ücreti, o mülkün bir aylık kira bedelinin belirli bir yüzdesini geçemez" gibi bir kural getirilebilir. Bu, hem platformların keyfi ve sınırsız zam yapmasının önüne geçecek hem de ücretlerin piyasa gerçekleriyle uyumlu olmasını sağlayacaktır. Düzenlemenin, hem bireysel ilanlar hem de emlak ofislerine sunulan kurumsal paketler için ayrı ayrı tavan fiyatlar belirlemesi öngörülüyor.
Bu yasal çerçevenin hayata geçmesi, uzun vadede hem emlak sektörünün daha sağlıklı bir yapıya kavuşmasını hem de kira fiyatları üzerindeki anlamsız baskının bir nebze olsun hafiflemesini sağlayabilir. Milyonlarca kiracı ve ev sahibi, şimdi hükümetin atacağı bu önemli adımı ve fahiş ilan ücretlerine "dur" diyecek olan yeni düzenlemenin detaylarını merakla bekliyor.
