Türkiye'de son birkaç yıldır roket hızıyla yükselen ve milyonlarca vatandaşın en büyük geçim derdi haline gelen kiralık konut piyasasında ibre tersine dönmeye başladı. Astronomik rakamların havada uçuştuğu, ev sahipleri ile kiracılar arasında bitmek bilmeyen gerilimlere neden olan piyasa, Ağustos 2025 verilerine göre belirgin bir soğuma dönemine girdi. Emlak sektörünün nabzını tutan sahibinden.com ve BETAM tarafından yayımlanan son rapor, kira artış hızının kesildiğini ve daha da önemlisi, enflasyon karşısında reel getirinin erimeye başladığını ortaya koydu. Aylık enflasyonun, talep edilen zam oranlarını aşmasıyla birlikte ülke genelinde ve İzmir'de reel kira fiyatları düşüşe geçti. Yıllık bazda da Türkiye genelinde yüzde 2'lik bir reel kayıp yaşanması, kiralık konutun bir yatırım aracı olarak cazibesini yitirmeye başladığının ilk ve en güçlü sinyali olarak yorumlandı.
Türkiye'de son yıllarda adeta bir barınma krizine dönüşen ve milyonlarca ailenin bütçesini altüst eden kiralık konut piyasasındaki ateş, nihayet sönme sinyalleri vermeye başladı. Özellikle İstanbul ile birlikte fahiş kira artışlarının sembolü haline gelen İzmir, bu soğuma trendinin merkez üssü konumunda. Emlak sektörünün en güvenilir veri kaynaklarından biri olan sahibinden.com ve BETAM işbirliğiyle yayımlanan "sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü" Ağustos 2025 raporu, İzmir'deki piyasanın artık doygunluğa ulaştığını ve fiyat balonunun sönmeye başladığını gözler önüne serdi. Yüksek enflasyon ortamında ev sahiplerinin talep ettiği nominal zamların artık hayat pahalılığının gerisinde kalması, İzmir'de reel kira getirisini eksiye düşürdü. Yıllık bazda yaşanan yüzde 2,6'lık reel kayıp, bir zamanlar yatırımcıların gözdesi olan İzmir'in artık eskisi kadar cazip bir liman olmayabileceğini gösteriyor.
İzmir'de alarm zilleri: Reel kiralar eksiye düştü
Rapordaki en sarsıcı veri, hiç şüphesiz enflasyondan arındırılmış kira fiyatlarını gösteren reel kira endeksinde İzmir'in yaşadığı keskin düşüş oldu. İstanbul ve Ankara'nın aksine, Ege'nin incisi bu alanda negatif bölgeye geçti. Ağustos 2025 verilerine göre, bir önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırıldığında İzmir'deki reel kira fiyatları yüzde 2,6 oranında azaldı. Bu, bir ev sahibinin geçen yıl aldığı kirayla bu yıl aldığı kiranın, enflasyon hesaba katıldığında alım gücünün düştüğü anlamına geliyor. Yani ev sahipleri kâğıt üzerinde zam yapsalar da aslında ceplerine giren paranın değeri azalıyor. Bu durum, İstanbul'da yüzde 2,6 ve Ankara'da yüzde 3,6'lık reel artışlarla tam bir tezat oluşturuyor. İstanbul ve Ankara'daki ev sahipleri kârlarını enflasyona karşı korumayı başarırken, İzmirli mülk sahipleri için tehlike çanları çalmaya başladı. Ortalama metrekare kira fiyatının 283,3 TL olduğu şehirde, yatırım amaçlı konut alımının sorgulandığı yeni bir döneme giriliyor.
Fiyat artışları artık frene bastı
İzmir'deki soğumanın bir diğer net göstergesi de, talep edilen nominal kira artış oranlarındaki belirgin yavaşlama oldu. Geçmişte üç haneli yıllık artışların görüldüğü şehirde artık zamlar nefes nefese kalmış durumda. Rapora göre, İzmir'deki yıllık cari kira fiyatı değişim oranı, Temmuz'dan Ağustos'a yüzde 32,6'dan yüzde 29,5'e geriledi. Bu, piyasanın artık psikolojik sınırlarına ulaştığını ve kiracıların daha fazla artışı kabul etmediğini gösteriyor. Artış hızındaki bu yavaşlama, ev sahiplerinin artık eskisi gibi keyfi zamlar yapamadığını, pazarlık payının arttığını ve piyasanın kendi dengesini bulmaya başladığını işaret ediyor. Her ne kadar mevcut kiralar hala yüksek seviyelerde olsa da, artış trendinin kırılması ve aşağı yönlü bir ivmenin başlaması, önümüzdeki aylarda fiyatlarda daha belirgin bir gevşeme olabileceği beklentisini doğuruyor.
Piyasayı şaşırtan çelişki: Fiyatlar düşerken evler daha hızlı kiralanıyor
Raporda İzmir'e özgü en dikkat çekici ve çelişkili veri, piyasanın işleyişi hakkında önemli ipuçları veriyor. Reel kiraların düştüğü ve fiyat artışlarının yavaşladığı bir ortamda, normal şartlarda evlerin daha zor kiralanması beklenirdi. Ancak İzmir'de tam tersi bir durum yaşanıyor. BETAM raporunun "kapatılan ilan yaşı" olarak adlandırdığı ve bir ilanın ortalama kaç gün yayında kaldığını ölçen veriye göre, İzmir'de evler artık daha hızlı kiracı buluyor. Ağustos ayında, İzmir'de bir kiralık konut ilanının kapanma süresi bir önceki aya göre 2,5 gün kısalarak 30,9 güne indi. Hatta İzmir, Türkiye'de ilan yaşının en çok kısaldığı üçüncü il oldu. Bu durum, fiyatların daha gerçekçi seviyelere çekilmesiyle birlikte, taleple arzın daha hızlı buluştuğu anlamına geliyor. Fahiş fiyat beklentisinden vazgeçen ve piyasa koşullarına uygun bir kira belirleyen ev sahipleri, evlerinin uzun süre boş kalması riskini azaltarak daha çabuk kiracı bulabiliyor. Bu, piyasanın kendi kendini düzenleme mekanizmasının işlemeye başladığını ve gerçekçi olmayan fiyatların artık alıcı bulamadığını gösteren sağlıklı bir gelişme olarak yorumlanabilir.
İstanbul ve Ankara'nın aksine İzmir'de yatırımcı için tehlike çanları
Türkiye'nin üç büyük şehri arasında kiralık konut piyasası, yatırımcılar açısından farklı yollara ayrılmış durumda. İstanbul ve Ankara'da reel getiriler pozitif bölgede kalmaya devam ederken, İzmir'in negatif bölgeye geçmesi, özellikle kiralık konutu bir yatırım aracı olarak görenler için önemli bir uyarı niteliği taşıyor. İzmir'de yaşanan yüzde 2,6'lık reel kayıp, banka faizleri ve diğer yatırım araçlarının getirileriyle karşılaştırıldığında, kiralık konut yatırımının cazibesini önemli ölçüde azaltıyor. Amortisman sürelerinin uzaması, artan bakım masrafları ve kiracıyla yaşanabilecek olası sorunlar da hesaba katıldığında, İzmir'de sırf kira getirisi için konut almanın artık eskisi kadar kârlı bir iş olmadığı ortaya çıkıyor. Bu durum, önümüzdeki dönemde İzmir'deki satılık konut fiyatları üzerinde de bir baskı unsuru oluşturabilir.
Türkiye genelindeki soğuma İzmir'den mi başladı?
İzmir'de yaşanan bu belirgin soğuma, aslında Türkiye genelindeki daha büyük bir trendin öncü göstergesi olabilir. Rapor, ülke genelinde de reel kiraların yıllık bazda yüzde 2 düştüğünü ve yıllık nominal artış hızının yüzde 30,3'e gerilediğini ortaya koyuyor. Ayrıca, kiralık konut piyasasına olan genel talep de geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6,4 oranında azalmış durumda. Tüm bu veriler bir araya getirildiğinde, Türkiye kiralık konut piyasasının zirveyi gördüğü ve artık bir dengelenme ve hatta düşüş sürecine girdiği net bir şekilde anlaşılıyor. İzmir'in bu düşüş trendine öncülük eden şehirlerden biri olması, şehrin son yıllarda yaşadığı aşırı fiyat artışlarının ardından bir düzeltme hareketinin kaçınılmaz hale geldiğini gösteriyor. Kiracılar için bir nebze de olsa umut ışığı olan bu gelişmeler, ev sahipleri ve yatırımcılar için ise stratejilerini yeniden gözden geçirmeleri gereken yeni bir dönemin başlangıcını haber veriyor.
Enflasyon canavarı kira zamlarını yuttu
Raporda en çok dikkat çeken başlık, enflasyondan arındırılmış kira fiyatlarını gösteren "reel kira" endeksindeki gerileme oldu. Yüksek enflasyon ortamında, ev sahiplerinin talep ettiği nominal artışlar artık yaşam maliyetlerindeki artışın gerisinde kalıyor. Temmuz ayından Ağustos ayına geçişte, ülke genelindeki ortalama metrekare cari kira fiyatı yüzde 1,4 artarken, aynı dönemde Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) yüzde 2 artması, reel olarak kiraların erimesine neden oldu. Bu durum, kiracıların alım gücü bir miktar korunurken, ev sahiplerinin elde ettiği gelirin reel değerinin azaldığı anlamına geliyor. Yıllık bazda bakıldığında ise tablo daha da netleşiyor. Ağustos 2024'e kıyasla, 2025 Ağustos'unda reel kira fiyatları ülke genelinde yüzde 2 oranında daha düşük. Bu, bir yıl önce kiraya verilen bir mülkün, enflasyon hesaba katıldığında bugün daha az getiri sağladığını gösteriyor. Uzmanlar, bu trendin devam etmesi halinde, kiralık konut piyasasındaki yatırımcı iştahının ciddi şekilde azalabileceği uyarısında bulunuyor.
Üç büyük şehirde yollar ayrıldı: İstanbul ve Ankara direniyor
Reel kiralardaki düşüş eğilimi ülke geneline yayılırken, Türkiye'nin üç büyük metropolü farklı manzaralar sergiliyor. Emlak piyasasının kalbinin attığı İstanbul ve başkent Ankara, reel kira düşüşüne direnmeyi sürdürüyor. Ağustos ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre reel kira fiyatları İstanbul'da yüzde 2,6, Ankara'da ise yüzde 3,6 oranında artış gösterdi. Bu durum, bu iki şehirde talebin hala güçlü olduğunu ve nominal kira artışlarının enflasyonun bir miktar üzerinde kalmayı başardığını gösteriyor. Ortalama metrekare kira fiyatları İstanbul'da 333,3 TL'ye, Ankara'da ise 248 TL'ye ulaşmış durumda. Ancak Ege'nin incisi İzmir'de ise durum tam tersi. İzmir'de reel kiralar yıllık bazda yüzde 2,6 oranında azalarak Türkiye genelindeki düşüş trendine katıldı. Ortalama metrekare kiranın 283,3 TL olduğu İzmir'deki bu soğuma, piyasanın doygunluğa ulaşmaya başladığı ve fiyatların artık sürdürülebilir olmadığı şeklinde yorumlanıyor. Bu ayrışma, yerel dinamiklerin ve arztalep dengesinin şehirler bazında ne kadar farklı işlediğini bir kez daha ortaya koydu.
Fiyat artışları artık nefes nefese: Yıllık zamlar hız kesti
Piyasadaki soğumanın en net göstergelerinden biri de, cari (nominal) kira fiyatlarındaki yıllık artış oranlarının hızla düşmesi oldu. Bir dönem yüzde 100'leri aşan yıllık zam oranları, artık mazide kaldı. Ağustos 2025 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı yüzde 30,3'e geriledi. Temmuz ayında bu oran yüzde 31,8 seviyesindeydi. Aylık bazda yaşanan bu düşüşler, piyasanın genel bir yavaşlama eğilimine girdiğini teyit ediyor. Geçen yılın Ağustos ayında Türkiye genelinde ortalama metrekare kira fiyatı 185,9 TL iken, bu yılın aynı ayında 242,2 TL'ye yükselmiş olsa da, artışın hızı belirgin şekilde yavaşlamış durumda. Benzer bir trend büyükşehirlerde de gözlemleniyor. Yıllık cari kira fiyatı değişim oranı İstanbul'da yüzde 39,3'ten yüzde 36,4'e, İzmir'de ise yüzde 32,6'dan yüzde 29,5'e düştü. Piyasada artık astronomik zam döneminin sona erdiği ve fiyatların daha makul seviyelere doğru bir denge arayışına girdiği görülüyor.
Kiralık konuta talep azaldı, ilanlar elde kaldı
Piyasadaki yavaşlamanın bir diğer önemli nedeni ise kiralık konuta olan talep düşüşü. Rapora göre, kiralık konut talep göstergesi, Temmuz ayına kıyasla yüzde 0,5, geçen yılın Ağustos ayına kıyasla ise yüzde 6,4 gibi önemli bir oranda geriledi. Özellikle üniversite öğrencilerinin ve tayin dönemindeki memurların piyasayı hareketlendirdiği yaz aylarında bile talepte yaşanan bu düşüş, alım gücünün azalması ve yüksek fiyatların caydırıcı etkisiyle açıklanıyor. Talebin azalması, doğal olarak konutların kiralanma sürelerini de uzattı. Raporun "kapatılan ilan yaşı" olarak adlandırdığı ve bir ilanın ortalama kaç gün yayında kaldığını gösteren veri, piyasanın ne kadar yavaşladığını gözler önüne seriyor. Ağustos ayında ülke genelinde bir ilanın ortalama kiralanma süresi 23,8 güne yükseldi. Bu süre İstanbul'da 22,3 güne, Ankara'da ise 19,5 güne çıktı. Bu, ev sahiplerinin artık eskisi gibi ilan verdikleri gün kiracı bulamadıklarını, konutların haftalarca boş kalabildiğini gösteriyor. Bu durumun ev sahiplerini fiyat konusunda daha pazarlığa açık hale getirmesi bekleniyor.
Anadolu'da şaşırtan tablo: Bazı şehirlerde kira artışı enflasyonun altında
Raporda, büyükşehirler dışında kalan Anadolu şehirlerindeki kira piyasasına dair de ilginç veriler yer alıyor. Bazı şehirlerde yıllık kira artışları hala yüksek seyrederken, bazılarında ise artışlar yıllık enflasyon oranının bile altında kalmış durumda. En yüksek yıllık cari kira artışının görüldüğü şehirler yüzde 42,5 ile Mardin, yüzde 41,7 ile Şanlıurfa ve yüzde 40,9 ile Samsun oldu. Ancak madalyonun diğer yüzünde ise yatırımcılar için alarm zillerinin çaldığı şehirler var. Konya'da yıllık kira artışı yüzde 20, Eskişehir'de yüzde 16, Gaziantep'te ise sadece yüzde 10,9 olarak gerçekleşti. Yıllık TÜFE enflasyon oranının yüzde 33 olduğu düşünüldüğünde, bu şehirlerde mülk sahibi olmanın reel olarak zarar ettirdiği ortaya çıkıyor. Bu durum, "her yerden ev al, kiraya ver, kazan" devrinin sona erdiğini ve artık lokasyon bazlı analiz yapmayan yatırımcıların para kaybedebileceğini gösteriyor.
